一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中有哪些內(nèi)容

根據(jù)以往商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的一些情況及習(xí)慣做法，一般說(shuō)來(lái)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常具有以下主要條款：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名、名稱(chēng)、住所

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般只有兩方合同當(dāng)事人，即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。

（二）標(biāo)的

債的標(biāo)的，又稱(chēng)債的客體，是債權(quán)債務(wù)所指向的事務(wù)；具體到合同標(biāo)的則是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)指向的對(duì)象，它體現(xiàn)著當(dāng)事人訂立合同的目的，是合同所有條款中最重要的核心條款。如果合同缺少標(biāo)的條款，一般就會(huì)導(dǎo)致合同不成立，更談不上合同的履行。合同的標(biāo)的可以是物，也可以是行為或權(quán)利。與其他合同一樣，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)也有標(biāo)的，不少人認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上就是雙方約定將要交易的特定房屋，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的標(biāo)的應(yīng)是合同雙方就特定房屋在特定的時(shí)間訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行正式交易的行為，而不是房屋本身。

（三）合同履行期限

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的標(biāo)的是合同雙方就特定的房屋在特定的時(shí)間進(jìn)行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的行為。無(wú)論是特定的房屋還是特定的時(shí)間，這個(gè)特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。

（四）違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，與其他責(zé)任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔(dān)的不利后果。當(dāng)然，違約責(zé)任是以有效合同為前提的，如果合同未生效，未成立或成立后無(wú)效，不得適用違約責(zé)任條款解決雙方糾紛。

（五）定金

定金是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定，由一方當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或訂立后履行前預(yù)先支付給對(duì)方的一定貨幣。定金既是一種債的擔(dān)保形式，又是一種債不履行時(shí)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛如何處理

1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

（1）“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的情形分析。

一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思?！?/p>

但商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過(guò)程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實(shí)際上其效力與本約沒(méi)有區(qū)別。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條并沒(méi)有賦予商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！?/p>

出賣(mài)人未取得售房資格的情形有二：

一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；

二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣(mài)方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對(duì)預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣(mài)人要求訂約，而買(mǎi)受人以出賣(mài)人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣(mài)人原因而不能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形。

（2）違反商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無(wú)明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)?？最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對(duì)信賴?yán)尜r償額的約定。

2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先讓購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，很多購(gòu)房者對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容不甚了解而盲目簽訂，殊不知這認(rèn)購(gòu)書(shū)既然是開(kāi)發(fā)商提供的，必然會(huì)主要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，所以如果因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)發(fā)生糾紛，最好咨詢專(zhuān)業(yè)的律師。