一、如何確定賣方是否有賣房資格
我國法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無效，合同主體不相符簽約也無效， 無效的合同，在合同中所約定各項條款或細(xì)節(jié)、補充部分對簽約雙方均無法律 約束力。所以，購房者在購房合同簽字前，首要弄清甲方是誰？他具不具備與 你簽約的主體資格。作為購房者，宜從以下六方面查驗甲方的主體資格。
1、開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。如果你所購買房屋，開發(fā) 企業(yè)執(zhí)照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權(quán)人不一致，說明 與你簽約的甲方單位有“掛羊頭賣狗肉”問題。
2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司 營業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣房。賣房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人 名稱要相同。賣期房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房預(yù)售許可證》；賣 現(xiàn)房的，要看其是否有所賣房屋的《商品房銷售許可證》。如有，則表明該房 屋可以辦到產(chǎn)權(quán)證。
3、一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。有的小區(qū)一期所建造的商 品房，交納了地價，取得了預(yù)售許可證，具備了合法銷售權(quán)；而二期工程建造 的商品房，由于未交納地價或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的就使用一期工 程的預(yù)售證去預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于“不具 備合同主體資格”。一旦簽上這種合同，風(fēng)險自然很大。
4、總公司與分公司都擁有合法銷售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公 司、子公司或者銷售公司。如與你簽訂購房合同的甲方是該開發(fā)公司屬下的分 公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司未取得該總公司正式的書面法定代表 人簽字的委托文件，該分公司或銷售公司則無權(quán)銷售，更無權(quán)作為簽約甲方的 主體資格簽訂購房合同。
5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機構(gòu)作為該樓盤的 營銷總代理，必須具備以下三個條件：一是該代理公司必須具有房地產(chǎn)管理部 門頒發(fā)的《資質(zhì)證書》和工商行政管理部門頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書》。二是該代 理公司必須具有經(jīng)工商行政部門頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，執(zhí)照的營業(yè)范圍內(nèi)必須 有代理營銷房屋的項目。只有這樣，該中介代理公司、才具備簽訂合同的主體 資格，才有權(quán)與購房者簽訂房屋出售合同。
6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷售合同的簽字人，必 須是該公司的法定代理人，公司其他人都無權(quán)簽字。也就是說，簽字人必須與 該公司《執(zhí)照》上的法定代表人名字相一致，如果是銷售部經(jīng)理或營銷員代表 甲方與購房者簽約，要取得該合同的合法有效性，必須同時附上該公司法定代 表人對銷售經(jīng)理或代表簽約權(quán)的正式書面委托。
二、買房需要注意檢查哪些材料
契約即房地產(chǎn)買賣合同。簽訂契約是買賣雙方當(dāng)事人談判的目標(biāo)。經(jīng)過艱苦談判，雙方終于達(dá)成一致，而要實現(xiàn)交易，就必須簽訂書面的合同，使談判內(nèi)容固定下來。
不過，在正式簽約前，雙方還必須認(rèn)真核實對方身份，查驗有關(guān)證件，這才能保證簽訂合同的合法性和有效性。買方應(yīng)該要求實方提供下列證件和材料：
1、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或賣方（自然人）身份證明；
2、開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（項目公司無資質(zhì)）；
3、房地產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用證；
4、商品房預(yù)售許可證（期房）；
5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（期房）；
6、房屋工程質(zhì)量驗收證明（新建）；
7、新建商品住宅交付使用許可證；
8、房地產(chǎn)權(quán)證（與第3個內(nèi)容不同）；
9、共有人（如果有）同意出售的書面意見；
10、抵押權(quán)人（如果有）同意出售的書面意見；
11、代理人（如果有）身份證明；
12、委托書及授權(quán)范圍。
為慎重起見，有時還需要到工商行政管理機關(guān)、房屋土地管理局、房地產(chǎn)交易中心、住宅發(fā)展局（住宅）、城市規(guī)劃局等進行調(diào)查，了解開發(fā)商（出售方）經(jīng)營的合法性、房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、產(chǎn)權(quán)是否清晰、房屋是否違反規(guī)劃等，經(jīng)過多方證實，賣方完全符合法律法規(guī)規(guī)定，買方才可放心地簽約付款。
