一、出賣人延期交房怎么辦

出賣人延期交房糾紛的處理 延期交房的法律后果：

（一）買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

（二）出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定該解釋雖然只適用于商品房買賣合同糾紛的處理，但其對(duì)于交房問(wèn)題的規(guī)定，對(duì)非商品房的買賣合同糾紛的處理，也可以比照適用。

根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，確定違約金主要是補(bǔ)償性質(zhì)，即補(bǔ)償違約造成的損失，這種損失分兩個(gè)方面，一是實(shí)際損失，二是可得利益損失。即使合同明確約定了違約金比例，但業(yè)主實(shí)際遭受的損失在遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)補(bǔ)償?shù)那闆r下，也應(yīng)被視為不平等條款，業(yè)主可起訴要求額外補(bǔ)償。

二、房屋買賣糾紛何時(shí)可以返還定金

交納購(gòu)房定金是為正式簽訂商品房買賣合同所做的準(zhǔn)備，因此購(gòu)房定金糾紛也越來(lái)越多。有些購(gòu)房中在交納購(gòu)房定金后又不想買房了，想把購(gòu)房定金要回來(lái)。那么，購(gòu)房定金可以要回來(lái)嗎？什么情況下開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金？看看下文吧！

所謂定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說(shuō)，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。

我國(guó)法律規(guī)定，“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

根據(jù)上述的法律規(guī)定，在以下情況下開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金：

（一）因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌?，開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金。

定金具有擔(dān)保和懲罰的性質(zhì)，也就是說(shuō)，購(gòu)房者先交給開(kāi)發(fā)商購(gòu)房定金，在之后再簽訂正式的購(gòu)房合同，如果購(gòu)房合同順利簽訂，那么購(gòu)房定金就一般轉(zhuǎn)為購(gòu)房款；如果購(gòu)房合同未能順利簽訂，那么購(gòu)房定金就要區(qū)別情況對(duì)待。

《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履地約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍反還定金。雖然說(shuō)購(gòu)房定金是購(gòu)房者交納的，但定金本身對(duì)開(kāi)發(fā)商也是有約束作用的。也就是說(shuō)，如果由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致商品房買賣合同未能順利簽訂，那么開(kāi)發(fā)商不僅需要全額返還購(gòu)房定金，還要另外支付等額的價(jià)款給購(gòu)房者，這就是購(gòu)房定金的懲罰性質(zhì)的體現(xiàn)。

（二）因不可歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌模_(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金。

如果商品房買賣合同未能順利簽訂，但是這不是開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者的原因?qū)е碌?，進(jìn)一步說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)合同不能簽訂不存在過(guò)錯(cuò)，那么開(kāi)發(fā)商也是必須要把購(gòu)房定金全額返還給購(gòu)房中的。但是，由于這種情況下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都沒(méi)有主觀過(guò)錯(cuò)，所以開(kāi)發(fā)商不需要再額外支付等額的價(jià)款給購(gòu)房者。

需要提醒的是，這里所謂的“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”主要體現(xiàn)為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，導(dǎo)致商品房不符合當(dāng)事人交納定金時(shí)的條件，如果購(gòu)房者拒絕簽訂商品房合同，那么開(kāi)發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購(gòu)房定金。