一、購買經(jīng)濟(jì)適用房好嗎？

經(jīng)濟(jì)適用房就其本意而言，一要經(jīng)濟(jì)，也就是要限定銷售價格、要便宜。其便宜的主要因素在于政府提供政策優(yōu)惠(包括無償劃撥土地、減免各種稅費(fèi)等)。二是要適用，適用應(yīng)理解為當(dāng)且僅當(dāng)適用，即要限定套型面積不能超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，但也要具備基本的使用功能。作這些方面限定的原因在于經(jīng)濟(jì)適用房保障功能的特定性以及其面向?qū)ο蟮奶囟ㄐ?。正是由于?jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，購買人享受了特殊的利益輸送，因而經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)是不完整應(yīng)受到一定限制的。

產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)適用房制度中的核心和全局性的問題，是不容回避的。經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，其在出租、出售時往往受到一定限制，也就是說其收益權(quán)和處分權(quán)是有限制的，這種限制不僅僅來自于政府，現(xiàn)實(shí)中更多還來自于單位或住宅合作社。亦有學(xué)者在區(qū)分產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)而認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)雖受到一定限制，但仍不失為完全產(chǎn)權(quán)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利怎樣定位？

1.占有權(quán)

占有權(quán)是指占有某物或某財產(chǎn)的權(quán)利，即在事實(shí)上或法律上控制某物或某財產(chǎn)的權(quán)利。占有權(quán)是所有權(quán)最重要的權(quán)能之一，是行使所有權(quán)的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)使用權(quán)和處分權(quán)的前提。在通常情況下，資產(chǎn)一般為所有人占有，即占有權(quán)與所有權(quán)合一，但在特定條件下，占有權(quán)也可與所有權(quán)分離，形成為非所有人享有的獨(dú)立的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房的購買人通過支付一定代價(亦可以看做是若干年累計的房屋租金)取得房屋的合法占有權(quán)。但是，這種占有權(quán)取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有應(yīng)是事實(shí)上的占有而非法律上的占有，這里不論其是所有人還是按份共有人或非所有人，在規(guī)定的年限屆滿并取得完全產(chǎn)權(quán)前，本文認(rèn)為，購買人在居住滿一定年限并補(bǔ)繳土地出讓金及被減免的稅費(fèi)后，方能取得完全產(chǎn)權(quán)。均不能移轉(zhuǎn)對房屋的實(shí)際占有(當(dāng)然基于合法事由房屋被依法處分的除外)。

2.使用權(quán)

使用權(quán)是指不改變財產(chǎn)的本質(zhì)而依法加以利用的權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房購買人的使用權(quán)涉及到房屋和土地兩個層面。購買人對房屋的占有和使用均應(yīng)由本人及其家庭成員行使，不能移轉(zhuǎn)給第三人。并且，購買人須按照房屋的用途和性質(zhì)合理使用房屋，不能改變房屋的用途。

對于土地使用權(quán)，不論是國有土地還是農(nóng)村集體土地，在一定年限內(nèi)及購買人未補(bǔ)繳土地出讓金前，均不可為購買人分割土地使用權(quán)，這也應(yīng)是經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房的差別。經(jīng)濟(jì)適用房其性質(zhì)是用于居住保障，故其不能也不應(yīng)具備投資功能。購買人所取得的物權(quán)屬于一種限制物權(quán)，我們只有構(gòu)建起經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的巨大鴻溝，方有希望解決目前經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過程中的種種弊端與無奈。

3.收益權(quán)

收益權(quán)是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。對于收益，經(jīng)濟(jì)學(xué)與會計學(xué)有著不同的解釋，亞當(dāng)?斯密在《國富論》中將收益定義為“那部分不侵蝕資本的可予消費(fèi)的數(shù)額”，把收益看做是財富的增加。后來，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都繼承并發(fā)展了這一觀點(diǎn)。而作為一種權(quán)利的收益權(quán)，本文認(rèn)為其屬于法學(xué)范疇，即不管收益內(nèi)涵如何界定，收益權(quán)強(qiáng)調(diào)的是獲取收益的權(quán)利或收益的歸屬。本文認(rèn)為，未來的立法應(yīng)對經(jīng)濟(jì)適用房的收益歸屬做出明確限定。由于經(jīng)濟(jì)適用房的土地為劃撥土地，房屋購買人取得房屋時沒有繳納土地出讓金或未支付土地使用價款(地租)，因此，其對房屋的收益權(quán)應(yīng)受一定限制。基于房屋的保障性質(zhì)，可規(guī)定在一定年限內(nèi)不可用做出租收益。滿一定年限并補(bǔ)繳土地出讓金取得完全產(chǎn)權(quán)后房屋方可上市轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)歸屬于所有權(quán)人。按照現(xiàn)行《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定，購買人符合條件上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價款。從制度設(shè)計的嚴(yán)謹(jǐn)性出發(fā)，我們將不得不考慮如果屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房沒有差價或者差價為負(fù)的情況該如何處理，基于此，目前的該規(guī)定顯得不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

以同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房差價來確定土地收益，既不準(zhǔn)確，又缺乏操作性。第一，房屋的價格往往取決于多種因素包括戶型、樓層、朝向、采光、通風(fēng)等等而不僅僅局限于地段，同地段同面積的房屋售價往往并不相同甚至差異很大。第二，買受人最初已完全支付了房屋價款(價款中尚有部分利潤)，因而房屋升值的收益應(yīng)歸屬于購買人。購買人未支付的僅僅是最初的地價及享受了部分稅收優(yōu)惠，因此本文認(rèn)為，購買人上市轉(zhuǎn)讓房屋，其補(bǔ)交土地出讓金以屆時該地段土地評估價直接補(bǔ)交即可，將房屋與土地分開計價既清晰又簡便易行。

4.處分權(quán)

處分權(quán)是財產(chǎn)所有人對其財產(chǎn)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)最終處理的權(quán)利，是所有權(quán)四項權(quán)能的核心，是財產(chǎn)所有人最基本的權(quán)利。處分權(quán)可分為事實(shí)上的處分權(quán)和法律上的處分權(quán)。事實(shí)上的處分意味著實(shí)物形態(tài)的改變，法律上的處分意味著物的轉(zhuǎn)讓即物權(quán)主體的變化。經(jīng)濟(jì)適用房的購買人對房屋事實(shí)上的處分受到民法、物權(quán)法等相關(guān)法律、法規(guī)的調(diào)控，本文認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房購買人事實(shí)上的處分權(quán)與商品房買受人的處分權(quán)并無差別。但經(jīng)濟(jì)適用房基于其保障性質(zhì)以及購買人取得房屋的特定事由(低收入及住房困難)，經(jīng)濟(jì)適用房購買人在法律上的處分權(quán)應(yīng)受到限制。

經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)是為了滿足住房需求，故購買人不能任意轉(zhuǎn)讓(限制措施如前所述包括使用年限限制及補(bǔ)繳地租和稅費(fèi)后取得完全產(chǎn)權(quán)的限制)，如果因特殊情況需要轉(zhuǎn)讓，在未取得完全產(chǎn)權(quán)前，應(yīng)交由主管部門回購;取得完全產(chǎn)權(quán)后需要轉(zhuǎn)讓的，主管部門享有優(yōu)先購買權(quán);經(jīng)濟(jì)適用房購買人的其他處分權(quán)，如離婚分割、繼承、贈與、抵押、出資等實(shí)體權(quán)利的處分亦應(yīng)受到一定限制，本文探討的權(quán)利限制是在購買人未取得完全產(chǎn)權(quán)前的限制。購買人取得完全產(chǎn)權(quán)后，可依據(jù)物權(quán)法等法律享有所有權(quán)的全部權(quán)能。對這些具體權(quán)利的限制，未來的住房保障立法應(yīng)予以重視與體現(xiàn)，而相關(guān)制度設(shè)計應(yīng)與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。