一、經(jīng)濟適用房政策怎樣完善？
1.1政府必須恪守維護中低收入階層住房利益的社會保障性政策立場
要以人為本，不斷實踐不斷探索經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)政策，保障中低收入者的人居權(quán)利。近年來我們逐步實現(xiàn)了住房分配的貨幣化、房屋供應(yīng)的市場化。但是，從過去幾年來經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟適用房建設(shè)的投資規(guī)模和建設(shè)面積的現(xiàn)實來看，雖有增長，但政府宏觀調(diào)控的成果不大。政府的目標應(yīng)該是保障公民對房屋的使用權(quán)。
1.2以市場為導向，以有效需求為基礎(chǔ)，合理開發(fā)建設(shè)
經(jīng)濟適用住房具有福利成分，但不是福利房，而是微利商品房，具有一般商品的屬性和其特殊性，實行貨幣分配和商品交換，其生產(chǎn)和建設(shè)必須符合商品經(jīng)濟的規(guī)律，以銷售為基礎(chǔ)，實行以銷定產(chǎn)。首先，應(yīng)根據(jù)中低收入職工的家庭收入水平、家庭結(jié)構(gòu)和文化背景等進行市場分析和預測，動態(tài)地制定每年的開發(fā)計劃。其次，按照中低收入職工對住宅的耐久性、安全性、適用性、便利性、衛(wèi)生性、舒適性和經(jīng)濟性的要求，合理進行規(guī)劃設(shè)計;第三，考慮中低收入職工家庭通過銀行信貸的支持所能接受的支付能力，同時保證開發(fā)商的一定利潤的情況下，確定經(jīng)濟適用住房的銷售價格;第四，通過招、投標方式，由有競爭實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，利用其質(zhì)量、信譽和品牌，進行規(guī)模經(jīng)營，降低成本，贏得市場。
1.3嚴格控制購買對象
按照國家規(guī)定，經(jīng)濟適用住房只面向中低收入的家庭，但實際上，一些高收入家庭為了投資增值的目的，也通過各種渠道和關(guān)系購買經(jīng)濟適用住房，這不僅造成不公平，也擾亂了房地產(chǎn)秩序，影響了一般商品房的正常經(jīng)營。因此，應(yīng)根據(jù)職工工資、收入和家庭結(jié)構(gòu)等因素，綜合界定中低收入人群，并實行嚴格的經(jīng)濟適用住房認購申請和審核制度，同時向社會公布，讓公眾參與監(jiān)督，從而做到市場細分，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，實現(xiàn)“效率優(yōu)先、兼顧公平”之目的。
1.4拓寬供應(yīng)渠道，增加經(jīng)濟適用住房的房源
(1)加大廉租住房制度的建設(shè)。形成“以普通商品房市場和二手房市場為主;以高檔住宅市場和廉租住房市場為輔;以經(jīng)濟適用房為必要補充”的完善的市場體系。
(2)大力發(fā)展合作建房。合作建房不以營利為目的，由社員共籌資金、自我服務(wù)、自己管理，具有鮮明的社會互助性、群眾公益性和管理民主性等特點。因此在解決收入較低的企事業(yè)單位職工、城市新貧困人口、個體勞動者、大量的城市新增人口的住房問題中有著獨特的優(yōu)勢。
1.5從制度上健全法規(guī)，加強監(jiān)督管理，保障公正
我國要盡快建立、完善與經(jīng)濟適用房政策相關(guān)的專門性法律、法規(guī)保障體系。依據(jù)這些法規(guī)，地方政府還應(yīng)成立專門的機構(gòu)來實施國家制定的各項保障措施，這些部門應(yīng)是代表地方政府的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)。目前，由于我國的房地產(chǎn)管理部門在國務(wù)院、省兩級是沒有的，地市、縣級有的單設(shè)、有的合并在建設(shè)等部門，體制不順，因此建議設(shè)立住房管理局，下設(shè)經(jīng)濟適用住房管理處、廉租住房管理處、住房公積金管理處、住房貨幣補貼審核處等處室，這樣既便于各部門的協(xié)調(diào)，又大大節(jié)省了行政成本，同時政策的延續(xù)性也得到了較好的解決。
二、如何改變經(jīng)濟適用房的補貼方式？
我國當前的經(jīng)濟適用房政策采用的主要是“間接補貼”方式，這種補貼方式存在很多弊端，為此，建議改變經(jīng)濟適用住房的“間接補貼”方式為“直接補貼”方式。具體包括：
①改變行政劃撥建設(shè)用地為招標、拍賣、掛牌出讓等方式，然后將此項資金作為專項資金對符合條件的家庭進行補貼;
②凡取得經(jīng)濟適用住房補貼資格的家庭，可直接領(lǐng)取政府的貨幣補貼款，并且采用先買后補的方式;
③經(jīng)濟適用住房每戶補貼的標準=經(jīng)濟適用住房用地出讓的政府凈收益金/經(jīng)濟適用住房供應(yīng)的戶數(shù)。
