案情回放：開(kāi)發(fā)商無(wú)證違規(guī)銷售商品房

2005年8月，李某與南京市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)契約，約定李某購(gòu)買(mǎi)由該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)商品房一套，購(gòu)房總價(jià)款為33萬(wàn)元人民幣，付款方式為一次性付清，房屋交付時(shí)間為2006年11月。契約簽訂后，李某按約支付了購(gòu)房款，該房產(chǎn)公司收款后，給李某出具了收據(jù)。但由于該公司未給該樓房辦理《商品房預(yù)售許可證》，且在打了地基后因資金不到位等問(wèn)題而導(dǎo)致該樓盤(pán)無(wú)法完工和交付使用。

為此，李某多次找這家公司進(jìn)行協(xié)商，他認(rèn)為在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商并未告知其未辦理《商品房預(yù)售許可證》的事實(shí)，屬于欺詐，要求雙倍返還購(gòu)房款；而開(kāi)發(fā)商隸屬的公司則認(rèn)為李某要價(jià)太高，只同意全額退還購(gòu)房款，李某在討要無(wú)果的情形下，向法院提起了訴訟。

法院判決：開(kāi)發(fā)商雙倍返還購(gòu)房款

法院審理后認(rèn)為，該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與李某所簽售房協(xié)議無(wú)效，屬欺詐行為；而且該公司收取房款后所出具的收據(jù)上加蓋的印章為其財(cái)務(wù)章，這一事實(shí)說(shuō)明此公司與李某之間已經(jīng)形成了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律關(guān)系。因此判決該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在判決生效后十日內(nèi)，返還李某購(gòu)房款66萬(wàn)元及利息。

律師評(píng)析：欺詐行為導(dǎo)致懲罰性賠償

法院對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作出了雙倍賠款判決，是對(duì)該公司在預(yù)售商品房的過(guò)程中存在故意欺詐行為的懲罰。此種懲罰性賠償給眼下大量存在的開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信的行為敲響了警鐘，具有相當(dāng)積極的社會(huì)意義。

其一，在我國(guó)，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。而且售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。本案中，開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證售房，屬于嚴(yán)重違法行為。

其二，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件如何適用法律，特別是商品房買(mǎi)賣(mài)中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣(mài)人故意隱瞞未取得預(yù)售房許可證明的事實(shí)等，是否應(yīng)適用懲罰性賠償一直是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者關(guān)注的問(wèn)題。法律實(shí)務(wù)中，對(duì)該問(wèn)題也有不同的看法。

2003年4月28日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的欺詐行為等導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確、具體的規(guī)定。其中第九條第一項(xiàng)規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。據(jù)此規(guī)定，這家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證事實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還購(gòu)房款的賠償責(zé)任，法院作出的判決是正確的。

值得一提的是，本案的買(mǎi)房人完全是在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了沒(méi)有銷售許可證的房源，因此開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了雙倍賠償?shù)呢?zé)任。如果買(mǎi)房人是在明知開(kāi)發(fā)商無(wú)證的情況下買(mǎi)房的，則要另當(dāng)別論了。