夫妻一方擅自出售共有房屋有效嗎

原告魏新民與被告陰玉琴系夫妻。1991年，魏新民、陰玉琴出資7．9萬元購買了位于鄭州市振興商場(chǎng)8號(hào)樓1樓12號(hào)的營(yíng)業(yè)房?jī)砷g，其領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證上登記的所有權(quán)人為陰玉琴。1995年2月，鄭州市拆遷辦對(duì)振興商場(chǎng)1—9號(hào)樓實(shí)施拆遷。因被拆遷戶對(duì)回遷安置問題有異議拒絕回遷。拆遷人河南銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)被拆遷的個(gè)體工商戶提起訴訟。該案進(jìn)行了一審、二審及再審。在案件訴訟過程中，陰玉琴經(jīng)與第三人郭建鋒協(xié)商，于2000年8月4日與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，以38萬元的價(jià)格將營(yíng)業(yè)房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給郭建鋒。2001年7月6日魏新民從銀基商貿(mào)城回遷區(qū)管委會(huì)領(lǐng)取了被拆遷戶的過渡費(fèi)。同年9月，魏新民以陰玉琴轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)未經(jīng)其同意為由訴至法院要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，同時(shí)提出該房產(chǎn)有其女魏巍的份額。原告向法庭出示了落款時(shí)間為“90、12、21號(hào)”，立字據(jù)人為魏新民、陰玉琴的字據(jù)1份，字據(jù)上顯示魏新民夫婦因購買營(yíng)業(yè)房資金不夠，魏新民之父魏思聰愿出資2萬元，并將這2萬元的份額贈(zèng)與其孫女魏巍。第三人郭建鋒要求對(duì)原告出示的這份字據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行司法鑒定。經(jīng)西南政法大學(xué)司法鑒定中心鑒定認(rèn)為“傾向認(rèn)定送檢字據(jù)上手寫字跡不是1990年而是近期書寫形成”，并對(duì)“近期”解釋為“近期指字跡的書寫形成時(shí)間為二、三年以內(nèi)”。

被告陰玉琴辯稱，因被告不了解房屋轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，擅自對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，對(duì)二原告造成了侵權(quán)，故同意原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人郭建鋒辯稱，我與被告之間的買賣合同，原告魏新民不僅是明知的，也是同意的，故是合法有效的合同。2000年8月我從孟憲寬處得知陰玉琴因急用錢想轉(zhuǎn)賣振興商場(chǎng)的房屋，雙方通過中間人幾次討價(jià)還價(jià)后，以38萬元簽訂了合同。因房產(chǎn)證共有人欄是空白的，我作為買受人無從知道該房屋存在共有人而只能根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證書來確定房屋的產(chǎn)權(quán)人。2001年7月份原告聽說房屋拆遷訴訟有好轉(zhuǎn)的可能，加上銀基回遷房的生意日見興隆，就通過多人向我協(xié)商退房，理由是感覺當(dāng)時(shí)的價(jià)錢太虧了，從來沒有說過不知道賣房的事。另外原告魏巍對(duì)本案爭(zhēng)議的房屋不具有對(duì)房屋的共有權(quán)。原告魏新民所立字據(jù)不僅存在法律上的利害關(guān)系，而且也不是贈(zèng)與法律關(guān)系的主體。

夫妻一方擅自出售房屋怎么處理

鄭州市管城回族區(qū)人民法院認(rèn)為，原告魏新民與被告陰玉琴在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)，陰玉琴與第三人郭建鋒經(jīng)平等協(xié)商簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書真實(shí)、合法、有效，郭建鋒取得該房產(chǎn)后，魏新民不得以不同意或不知道陰玉琴轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為由對(duì)抗善意第三人，而主張轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。原告提出房產(chǎn)中有魏巍的份額，沒有事實(shí)依據(jù)。故原告要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，理由不充分，不予支持。故依照《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定判決：駁回原告魏新民、魏巍的訴訟請(qǐng)求。

魏新民、魏巍不服一審判決，向鄭州市中級(jí)人民法院提起上訴稱，原審法院沒有認(rèn)定本案爭(zhēng)議的房屋屬上訴人與被上訴人共有，也未認(rèn)定被上訴人未經(jīng)上訴人同意私自把房屋轉(zhuǎn)讓給第三人；且原審法院應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《中華人民共和國(guó)合同法》而未適用。故原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求二審法院支持其訴訟請(qǐng)求。被上訴人陰玉琴答辯稱其轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)確實(shí)未經(jīng)上訴人的同意，故同意上訴人的訴請(qǐng)。第三人郭建鋒述稱其與被上訴人之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同上訴人魏新民是明知的、同意的。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。

鄭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，上訴人稱該房屋屬魏新民、魏巍及陰玉琴共有，但卻沒有提供充分的證據(jù)證明魏巍享有此房屋所有權(quán)的份額，故原審法院依據(jù)西南政法大學(xué)司法鑒定中心出具的鑒定意見書等認(rèn)定該房屋僅系魏新民與陰玉琴夫妻共同財(cái)產(chǎn)并無不當(dāng)。本案當(dāng)事人并非是在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)交易的主體，故本案不適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。且本案爭(zhēng)議的房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故原審法院適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》并無不當(dāng)。上訴人稱被上訴人未經(jīng)其同意私自把房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，但未能舉出充分證據(jù)證明。而第三人郭建鋒所舉證據(jù)證明其有理由相信簽訂該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議系魏新民與陰玉琴夫妻共同意思表示，故魏新民不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。