一、開(kāi)發(fā)商交鑰匙算交房嗎

購(gòu)房者已接受商品房鑰匙，除約定外，應(yīng)視為商品房已經(jīng)交付使用。商品房買(mǎi)賣(mài)存在兩個(gè)交付，一是實(shí)物的交付，也就是商品房本身的交付；一是商品房權(quán)屬的交付，也就是產(chǎn)權(quán)的交付。在實(shí)務(wù)中，實(shí)物交付是商品房買(mǎi)賣(mài)中主要的義務(wù)，出賣(mài)人完成了實(shí)物交付，就是履行了合同中的最主要的義務(wù)之一。那么，實(shí)物交付的界限如何判定，以“交鑰匙即交房”確定了商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，也就是買(mǎi)受人實(shí)際接收了商品房，這是法院辦案中掌握交房界限的一個(gè)尺度。

二、逾期交房違約金如何計(jì)算

逾期交房的違約金以合同約定的交房日為起算點(diǎn)，以實(shí)際交房日為止算點(diǎn)。關(guān)于違約金的起算點(diǎn)問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)為當(dāng)事人約定的交房日為違約金的起算點(diǎn)，即從合同約定的交房日之次日開(kāi)始計(jì)算違約金。這里存在三種情況：

1、如果出賣(mài)人尚不具備交房條件而提前交付房屋，買(mǎi)受人可以拒絕接受，其民事責(zé)任也由出賣(mài)人承擔(dān)；

2、如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由出賣(mài)人逾期交房責(zé)任；

3、如果出賣(mài)人雖不具備交房條件，而買(mǎi)受人實(shí)際接受了標(biāo)的物，則出賣(mài)人已經(jīng)完成了交付商品房的義務(wù)。

關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，最高法院的司法解釋第十六條已經(jīng)明確規(guī)定，即當(dāng)事人有約定按約定，約定過(guò)高或過(guò)低的，則依照解釋的規(guī)定（以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)）可以予以調(diào)整；沒(méi)有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)和損失賠償額的，則按照解釋第十七條的規(guī)定，參照同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。