一、商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛如何處理

1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

（1）“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當(dāng)事人訂立房屋買賣合同？

一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思?！?/p>

但商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過(guò)程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因?yàn)樯唐贩抠I賣認(rèn)購(gòu)書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實(shí)際上其效力與本約沒(méi)有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒(méi)有賦予商品房買賣認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！?/p>

約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對(duì)預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對(duì)商品房預(yù)售合同效力的相關(guān)論述）。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無(wú)效（起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

（2）違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買賣認(rèn)購(gòu)書對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無(wú)明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)妫孔罡呷嗣穹ㄔ骸渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對(duì)信賴?yán)尜r償額的約定。

2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

二、房產(chǎn)面積糾紛如何處理

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。當(dāng)購(gòu)房者是以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)購(gòu)買時(shí)，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。如果出現(xiàn)了購(gòu)買時(shí)房產(chǎn)銷售者承諾的房產(chǎn)面積或約定面積與房產(chǎn)登記面積不一致，就是存在誤差的情況，并不是所有的情況下，購(gòu)房者都能退房的。因?yàn)槲覈?guó)的法律規(guī)定，房產(chǎn)合同的約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積是允許發(fā)生誤差的。當(dāng)然，開發(fā)商為了退房現(xiàn)象出現(xiàn)，購(gòu)房合同中關(guān)于出現(xiàn)面積誤差的退房條款都是有利于開發(fā)商的。

因此在房產(chǎn)合同未約定的情況下，根據(jù)我國(guó)《商品房銷售管理辦法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定，如果面積誤差比絕對(duì)值大于3%的，買房人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。