一、二手房如何交易

（一）看房。買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。

（二）查檔。買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔案。

（三）簽合同。買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同。簽合同是重點(diǎn)，很多糾紛的產(chǎn)生就是因?yàn)楹贤瑳]有完善，讓對(duì)方有機(jī)可乘。

（四）資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)。買方支付定金首期款入銀行資金監(jiān)管賬號(hào)，買賣雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給賣方，

（五）贖樓。賣方辦理委托擔(dān)保公司贖樓公證委托書，向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保人辦理贖樓擔(dān)保贖樓及注銷抵押登記手續(xù)。

（六）房屋過戶。買賣雙方去國(guó)土局簽訂《房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》，遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，

（七）支付稅費(fèi)。憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單后，買方支付相關(guān)稅費(fèi)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證并同按揭銀行在國(guó)土局作抵押登記，銀行把首期款給賣方

（八）結(jié)清房款。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方

（九）交房。買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶。

二手房買賣牽涉銀行、國(guó)土局、擔(dān)保公司、中介等多個(gè)單位；時(shí)間長(zhǎng)；環(huán)節(jié)多，有些環(huán)節(jié)必須委托公證，不能本人辦理，里面的風(fēng)險(xiǎn)肯定多，因此廣大買賣雙方必須自己先了解交易過程，不要輕信中介或?qū)Ψ?。掌握二手房交易過程后，才知道怎么控制風(fēng)險(xiǎn)。否則，就可能上當(dāng)受騙。簽字要謹(jǐn)慎，付錢也要謹(jǐn)慎。

二、二手房買賣合同無(wú)效如何處理

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同被確認(rèn)無(wú)效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應(yīng)當(dāng)立即終止履行。對(duì)于無(wú)效合同造成的財(cái)產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

（一）返還財(cái)產(chǎn)

返還財(cái)產(chǎn)是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財(cái)產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的標(biāo)的物還存在，則應(yīng)返還對(duì)方；如果標(biāo)的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

（二）賠償損失

沒有過程的一方可以要求有過錯(cuò)的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任大小、輕重各自承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與其責(zé)任相適應(yīng)的份額。