一、如何處理逾期交房問題

為防止逾期交房引起的糾紛，買賣雙方簽訂合同時應(yīng)明確約定如下事項：

（1）賣方向買方交付房屋通知買方人住時，應(yīng)達到雙方約定的基本人住條件。首先，由賣方向買方交付質(zhì)量驗收合格證、（住宅質(zhì)量保證書）、（住宅使用說明書）；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標準也應(yīng)達到合同約定標準。否則，視為未達到人住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達到入住條件，否則視為違約。

（2）賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日賣方應(yīng)按房價款的一定比例向買方交納違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的，買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價款本息外還應(yīng)雙倍返還定金或支付逾期期間的違約金。定金或違約金的適用，二者只能選擇其一。

二、何時購房者可以拒收房屋

房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕接房。開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標準；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。

有幾種情況消費者可以拒絕收房：

一種就是達不到合同約定的交房條件，約定條件是指消費者與開發(fā)企業(yè)在購房合同中約定可以退房的條件。在此情況下，法律更注意強調(diào)交易雙方的意思自治原則，充分尊重交易雙方當事人的約定。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且消費者又能證明該退房條件成立（例如開發(fā)企業(yè)延遲交房超過一定期限），消費者就可以拒絕收房。如消費者可在合同中約定小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書宣傳、房屋交付后在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件，再如可約定基礎(chǔ)設(shè)施的交付使用條件，即我市《商品房買賣合同》示范文本第十四條對出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。

另外一種是達不到法律規(guī)定的交付使用條件，例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的應(yīng)當驗收合格的項目———工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等，未取得《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《測繪成果表》等“兩書一表”的樓房，以及建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條規(guī)定的條件；如果出現(xiàn)以上任一情況，消費者可以選擇拒收房屋，相關(guān)違約賠償責任應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔。

其中消費者最重視的、較難把握的是房屋的質(zhì)量問題，在司法實踐中，房屋質(zhì)量問題分為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和非房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，在處理時，也是區(qū)別不同情況分別處理的。因為憑外表觀察往往很難確定房屋主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，筆者建議消費者不要在此問題上過多糾纏，只要開發(fā)企業(yè)出示質(zhì)量驗收合格證，在此點上便可先收樓，待商品房交付使用后，消費者認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，依照國家有關(guān)法律規(guī)定，消費者有權(quán)請求解除合同（退房）并要求開發(fā)企業(yè)賠償經(jīng)濟損失。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，如果因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，消費者也可以請求解除合同（退房）。這里所講的“嚴重影響正常居住使用”主要有以下幾類情況：室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標、噪聲超標等，是否構(gòu)成法律意義上的“嚴重影響正常居住使用”，要由法院來認定。至于其他的一般性問題，如一般性的漏水、細小裂縫等，可由雙方協(xié)商解決，要求開發(fā)企業(yè)在一定工作日內(nèi)完成整改工作。