一、簽購房合同前應(yīng)注意什么

合同簽訂前，應(yīng)審查開發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件。

商品房銷售有現(xiàn)房銷售和期房銷售之分，現(xiàn)房銷售對(duì)買受人而言相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，畢竟房子已經(jīng)建成，買受人可以先看房后簽訂合同；期房銷售也叫預(yù)售，俗稱“賣樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關(guān)宣傳資料和設(shè)計(jì)參數(shù)等來確定。因此，開發(fā)商交付的房屋與合同約定或買受人預(yù)期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對(duì)而言，期房風(fēng)險(xiǎn)較大。不論是購買現(xiàn)房還是期房，均要審查其是否具備出售條件，具體而言：

（一）商品房現(xiàn)房銷售必須符合下列條件：

1、開發(fā)企業(yè)具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，且其開發(fā)的規(guī)模與其取得的資質(zhì)等級(jí)向匹配；

2、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證書》和使用土地批準(zhǔn)文件；

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

4、所開發(fā)并出售的商品房已通過竣工驗(yàn)收；

5、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；

6、物業(yè)管理方案已落實(shí)。

（二）商品房期房銷售（預(yù)售）除開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有合法的主體資格和相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間已經(jīng)確定外，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)必須已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》即通常所說的“五證”。

1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：開發(fā)商取得建設(shè)用地首先要符合城市用地規(guī)劃，開發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后才能辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而僅有國(guó)有土地使用證的國(guó)有土地使用證無效。購房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，要注意開發(fā)商取得該證書的時(shí)間以、開發(fā)用地的規(guī)劃用途及證書的范圍與開發(fā)商實(shí)際開發(fā)的范圍是否一致。實(shí)踐中有開發(fā)商取得的證書只是其開發(fā)范圍的一部分的情形。

2、《國(guó)有土地使用權(quán)證》：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，進(jìn)行商品房開發(fā)只能在國(guó)有土地上進(jìn)行，國(guó)家是禁止在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)的。集體土地只有經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法進(jìn)行征用，經(jīng)征用土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地后，才可以將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)。購房者在審查國(guó)有土地使用證時(shí)，要注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商所建工程符合城市規(guī)劃要求的證明。如果開發(fā)商拿不出建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則意味該建筑是違章建筑。

4、《建設(shè)工程施工許可證》：施工許可證是允許開發(fā)商開工的批準(zhǔn)文件，只要工程投資達(dá)到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監(jiān)理單位已確定。購房者在審查許可證時(shí)，也要用心查看。購房者在審查建設(shè)工程施工許可證時(shí)要注意其記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發(fā)商是否會(huì)延遲交房。

5、《商品房預(yù)售許可證》：該證是房屋管理部門頒發(fā)給開發(fā)商以準(zhǔn)許進(jìn)行商品房銷售的憑證。一般而言，開發(fā)商在已經(jīng)取得上述四證后，且開發(fā)項(xiàng)目籌集資金已到位，建設(shè)工程已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，房管部門才會(huì)給開發(fā)商核發(fā)預(yù)售許可證。購房者在審查預(yù)售許可證時(shí)，要注意的是預(yù)售許可證可以是一樓一證，也可以是多樓一證，但開發(fā)商開發(fā)的樓盤是多樓時(shí)其取得的時(shí)間可能不同。尚未取得該證的樓盤是嚴(yán)禁預(yù)售的。開發(fā)商慣常使用的伎倆是僅取得部分樓盤的預(yù)售許可證而對(duì)開發(fā)的其它尚未取得該證的樓盤進(jìn)行銷售，欺騙購房者。

當(dāng)然，在簽訂合同之前，購房者了解意向樓盤的途徑主要是通過開發(fā)商的宣傳資料或售樓人員的口述。不要輕信售樓人員的口述并收集保管好開發(fā)商的所有的宣傳材料，對(duì)后期合同的簽訂乃至爭(zhēng)議的解決不無裨益。

二、因限購解除合同如何處理

國(guó)家為加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年連續(xù)出臺(tái)新的限購，限貸政策，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對(duì)居民家庭在北京市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺(tái)對(duì)房屋買賣當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。

上述國(guó)家和北京市的住房限購政策規(guī)定出臺(tái)后，出現(xiàn)了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。法院在處理這類案件時(shí)，依據(jù)國(guó)家和北京市的住房限購政策規(guī)定，妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件，確保司法審判與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向相一致的原則處理。

住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，公布實(shí)施后確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，一般不認(rèn)定一方當(dāng)事人違約。

當(dāng)事人要求解除合同的，除合同對(duì)限購政策或解除合同的條件另有約定外，法院一般會(huì)予以支持。合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將已收取的購房款或者定金返還給買受人。

當(dāng)事人一方因政策限購解除合同后，轉(zhuǎn)而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，法院一般不予支持。經(jīng)人民法院審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理損失的，人民法院會(huì)酌情予以支持。

但是需要特別說明的是，如果房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，人民法院將支持守約方的要求對(duì)方賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求。