一、購買精裝房該怎么簽合同

1、裝修部分的報價要清清楚楚

裝修部分的報價成為引發(fā)糾紛的一個關(guān)鍵。精裝修樓盤對于裝修部分的計價比較復(fù)雜，有的樓盤房價款已經(jīng)包含全部精裝修費用；個別樓盤立項審批時本是毛坯房，因銷售不力而改成精裝房出售，部分已簽合同的業(yè)主只能將裝修價格剝離出房價單獨計算。因此簽訂合同時，購房者應(yīng)注意到房屋價款的組成不應(yīng)是簡單的普通房屋價錢和精裝修的費用相加，還要看清補充協(xié)議中是否有重疊的項目和收費。

2、約定嚴(yán)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)

一般情況下，《商品房買賣合同》中的附件都有對裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，但附件只簡單地約定了外墻、內(nèi)墻、衛(wèi)生間等簡單項目，關(guān)于裝飾材料的品牌、顏色、施工工藝等諸多細節(jié)內(nèi)容全部空白。沒有詳細的約定，就無法滿足精裝修房對裝修項目的明確要求。因此，徐律師建議購房者，應(yīng)在補充協(xié)議中就所購房屋（室內(nèi)、室外）所有裝修項目名稱，涂料、板材等建材的品牌、價格標(biāo)準(zhǔn)或相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格、施工工藝、裝修布局以及裝修公司的資質(zhì)和裝修圖紙等給予明確記載。對于以什么標(biāo)準(zhǔn)進行驗收、由誰進行驗收以及驗收程序等問題，也應(yīng)在補充協(xié)議中約定，因為目前成都市對精裝房的驗收標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確規(guī)定，建議購房者參照北京市頒布的《高級建筑裝飾工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》進行驗收，可省許多筆墨。

3、精裝房“違規(guī)”的處理方式

在《商品房買賣合同》中對違反合同裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)處理的方法有兩種：一種是“出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價”；另一種是空白的，雙方可以協(xié)商處理。如果購房者選簽了第一種，那一定要在補充協(xié)議中明確約定各種裝飾、裝修及設(shè)備的價格標(biāo)準(zhǔn)，避免一旦發(fā)生爭議，購房者沒有合同依據(jù)。如果選擇雙方協(xié)商等其他方式，對裝飾、裝修及設(shè)備價值的約定也一定要詳盡，這是一旦發(fā)生糾紛后妥善處理問題的前提條件。

二、怎么預(yù)防一房二賣

盡管開發(fā)商與購房者訂立了購房合同，或是收受了購房者的購房定金，可是，還是有些開發(fā)商置法律于不顧，違法作出損害購房者利益的事情，把購房者預(yù)定的房產(chǎn)，滿著購房者再賣給第二家，搞一個“一女二嫁”的陷進。購房者須睜大眼睛，以高度的法律意識規(guī)避。對購房中出現(xiàn)的“一房二賣”現(xiàn)象，主要防范對策有以下幾點：

（一）仔細審查開發(fā)商提供的文件

既然開發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購房者在簽訂購房合同或《認購書》之前應(yīng)當(dāng)仔細審查開發(fā)商必須提供的各種文件。

對于期房來說，主要是審查“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《商品房預(yù)售許可證》。

對于現(xiàn)房來說，除了《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》以外，主要是審查《建筑工程竣工備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》和《房屋質(zhì)量保證書》等證明房屋質(zhì)量合格的文件。

購房者在查驗《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》（大房產(chǎn)證）時，請一定要看清國有土地使用權(quán)的取得方式以及房屋和土地上是否設(shè)有抵押。

（二）交付定金之后盡快簽訂購房合同

交付定金之后，《認購書》在開發(fā)商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到敦促雙方簽訂購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己“相中”的房產(chǎn)。因此簽訂《認購書》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《購房合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（三）簽訂購房合同之后及時備案

為了防止開發(fā)商一房二賣，國家采取了商品房預(yù)售合同備案登記制度。要求雙方在簽訂購房合同之后及時向主管部門登記備案，這樣即使開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進行登記備案的合同可以受到保護，該合同的購房者可以獲得產(chǎn)權(quán)證。

這個制度雖然不能杜絕開發(fā)商一房二賣，但是可以保障進行登記備案的購房者。在這種情況下，簽訂合同卻沒有備案就變得比較危險，因為一旦另一份合同備了案，簽訂這一份合同的購房者就無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

因此，為了保證自己能夠獲得房產(chǎn)證，請購房者在簽訂購房合同之后一定敦促開發(fā)商盡快辦理登記備案手續(xù)。現(xiàn)在，各地逐漸完善了網(wǎng)上備案系統(tǒng)，辦理備案手續(xù)的結(jié)果可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢，十分便捷。

（四）盡快辦理產(chǎn)權(quán)登記

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個購房者獲得房產(chǎn)證，但這樣并不表明購房者就可以高枕無憂了。開發(fā)商可能會利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》（大房產(chǎn)證）設(shè)定抵押，為自己換取資金；也可能不及時提供相關(guān)的文件。遇到這樣的情況，購房者往往也無法辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記。

（五）發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題盡快“退出”

既然在取得產(chǎn)權(quán)證之前的各個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)問題，購房者同時也就獲得了很多“退出”的機會?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于這些退出的機會進行了明確的規(guī)定，下列情況出現(xiàn)時，購房者有權(quán)請求法院認定購房合同無效或解除購房合同，并要求退房、返還房款及賠償損失。

1、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同；

2、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；

3、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

4、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

5、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

6、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

7、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

8、出賣人遲延交付房屋經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。