一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形
實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下幾種：
1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般認(rèn)定無(wú)效 。
3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。
房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買(mǎi)賣(mài)）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二、怎么預(yù)防商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
1、要確定合同的訂立主體
合同的訂立主體，實(shí)際上是合同的履行人。對(duì)出賣(mài)人而言，如果面對(duì)的買(mǎi)受人是采用按揭形式訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人是不具備訂立合同的權(quán)利能力和行為能力，應(yīng)當(dāng)選擇具備行為能力的人簽訂合同。
對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)審查出賣(mài)人是否是所購(gòu)房屋所在地塊的開(kāi)發(fā)商，是否具備訂立合同的主體資格。
2、要審查合同主要內(nèi)容
作為買(mǎi)受人主要審查開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證、合同中所涉標(biāo)的物的權(quán)屬狀況，是否設(shè)定了抵押權(quán)；房屋交付的違約規(guī)定等等。
3、要懂得如何規(guī)避法律規(guī)定
出賣(mài)人采用了在建工程抵押的融資方式，將房屋預(yù)售給買(mǎi)受人時(shí)，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同中做出說(shuō)明，并規(guī)定出賣(mài)人釋放抵押的條件、時(shí)間等。
上述無(wú)效合同情形的分析和預(yù)防，是本所房地產(chǎn)（建筑）專業(yè)律師在項(xiàng)目服務(wù)中積累的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)出賣(mài)人、買(mǎi)受人根據(jù)情況靈活適用，以保證雙方合同目的實(shí)現(xiàn)。
