一、房屋買賣合同無效的情形

實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、怎么預(yù)防商品房買賣合同無效

1、要確定合同的訂立主體

合同的訂立主體，實際上是合同的履行人。對出賣人而言，如果面對的買受人是采用按揭形式訂立商品房買賣合同，則應(yīng)當審查買受人是不具備訂立合同的權(quán)利能力和行為能力，應(yīng)當選擇具備行為能力的人簽訂合同。

對買受人來說，應(yīng)當審查出賣人是否是所購房屋所在地塊的開發(fā)商，是否具備訂立合同的主體資格。

2、要審查合同主要內(nèi)容

作為買受人主要審查開發(fā)商的預(yù)售許可證、合同中所涉標的物的權(quán)屬狀況，是否設(shè)定了抵押權(quán)；房屋交付的違約規(guī)定等等。

3、要懂得如何規(guī)避法律規(guī)定

出賣人采用了在建工程抵押的融資方式，將房屋預(yù)售給買受人時，應(yīng)當在認購書或者商品房買賣合同中做出說明，并規(guī)定出賣人釋放抵押的條件、時間等。

上述無效合同情形的分析和預(yù)防，是本所房地產(chǎn)（建筑）專業(yè)律師在項目服務(wù)中積累的實踐經(jīng)驗，請出賣人、買受人根據(jù)情況靈活適用，以保證雙方合同目的實現(xiàn)。