開發(fā)商交房時(shí)間如何確定

2005年11月27日，胡某與宏大公司簽訂了一份商品房買賣合同，該合同主要約定：胡某購(gòu)買宏大公司建設(shè)的伊甸園小區(qū)2棟3單元建筑面積為100平方米的房屋；該房單價(jià)為每平方米4000元，總購(gòu)房?jī)r(jià)款為四十萬(wàn)元；買受人首付款10萬(wàn)元，余款30萬(wàn)元按期辦理銀行按揭貸款；房屋交付期限為2006年8月31日前，交付條件為該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；出賣人逾期交房，按逾期時(shí)間分別處理（不作累加），

1、逾期不超過(guò)15日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之十的違約金，合同繼續(xù)履行；

2、逾期超過(guò)30日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二（該比率應(yīng)不小于1項(xiàng)中的比率）的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。該合同簽訂后，胡某按約交給宏大公司首付款10萬(wàn)元，并辦理了購(gòu)房按揭貸款30萬(wàn)元。

開發(fā)商延期交房怎么算違約金

其后，宏大公司組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察等該工程的責(zé)任主體單位對(duì)該1-4棟樓進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，并交付給宏大公司。2006年8月31日，宏大公司在小區(qū)售樓處張貼交房通知，其中1-4棟樓的交付時(shí)間為2006年10月1日至7日。

2006年11月，胡某以宏大公司未能按照合同約定期限交房為由，要求宏大公司承擔(dān)違約責(zé)任，按日萬(wàn)分之十支付自2006年9月1日至實(shí)際交房之日的違約金。宏大公司認(rèn)為，其銷售的房屋已經(jīng)過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收，并交付使用，可以認(rèn)定竣工驗(yàn)收合格，已具備合同約定的房屋交付條件。張貼公告也是書面通知交房的方式之一。另外雙反合同中約定的萬(wàn)分之十的違約金過(guò)高，是工作人員的筆誤，應(yīng)為萬(wàn)分之一。

本案爭(zhēng)議問(wèn)題：1、自己購(gòu)買的商品房是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)收、是否符合合同約定的交付條件；2、宏大公司逾期交房的違約金應(yīng)當(dāng)按照什么比率計(jì)算。

雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)行使權(quán)利。

對(duì)于胡先生提出的商品房交付條件問(wèn)題，因相關(guān)法律法規(guī)比較龐雜，在具體審判中存在很多爭(zhēng)議。有人主張商品房在經(jīng)過(guò)建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位四方驗(yàn)收合格，取得《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》后即具備交付條件；還有人主張根據(jù)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的要求，在商品房質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》和消防、規(guī)劃等有關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政管理部門備案，并取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》后，才能說(shuō)明商品房具備了交付使用條件。

具體到天津市的商品房交付條件，劉律師認(rèn)為，根據(jù)《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法》及《天津市商品房管理?xiàng)l例》第十二條的相關(guān)規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說(shuō)明書。”因此，開發(fā)商在交房時(shí)必須向購(gòu)房者出示或交付“住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證”、“商品房質(zhì)量保證書”和“商品房使用說(shuō)明書”這三份文件。否則購(gòu)房者有權(quán)絕收房屋，由此造成的延遲交房的損失由開發(fā)商承擔(dān)。

通常商品房買賣合同規(guī)定的延期交房的違約金為萬(wàn)分之二或三，那么，胡先生與宏大公司約定的萬(wàn)分之十違約金是否有效呢？

依照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，也就是說(shuō)胡先生或者要求宏大公司賠償延期交房給其造成的實(shí)際損失，或者要求宏大公司賠償合同約定的違約金。

至于違約金及實(shí)際損失的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

由此可見，胡先生和宏大公司可以在合同中約定違約金的數(shù)額，但約定的違約金數(shù)額不能超過(guò)實(shí)際損失（即同比房租）的百分之三十。對(duì)于超過(guò)的部分，宏大公司可以要求適當(dāng)減少。