開發(fā)商交房時間如何確定

2005年11月27日，胡某與宏大公司簽訂了一份商品房買賣合同，該合同主要約定：胡某購買宏大公司建設(shè)的伊甸園小區(qū)2棟3單元建筑面積為100平方米的房屋；該房單價為每平方米4000元，總購房價款為四十萬元；買受人首付款10萬元，余款30萬元按期辦理銀行按揭貸款；房屋交付期限為2006年8月31日前，交付條件為該商品房經(jīng)驗收合格；出賣人逾期交房，按逾期時間分別處理（不作累加），

1、逾期不超過15日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之十的違約金，合同繼續(xù)履行；

2、逾期超過30日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之二（該比率應(yīng)不小于1項中的比率）的違約金；商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。該合同簽訂后，胡某按約交給宏大公司首付款10萬元，并辦理了購房按揭貸款30萬元。

開發(fā)商延期交房怎么算違約金

其后，宏大公司組織施工、設(shè)計、監(jiān)理、勘察等該工程的責(zé)任主體單位對該1-4棟樓進行了竣工驗收，并交付給宏大公司。2006年8月31日，宏大公司在小區(qū)售樓處張貼交房通知，其中1-4棟樓的交付時間為2006年10月1日至7日。

2006年11月，胡某以宏大公司未能按照合同約定期限交房為由，要求宏大公司承擔(dān)違約責(zé)任，按日萬分之十支付自2006年9月1日至實際交房之日的違約金。宏大公司認為，其銷售的房屋已經(jīng)過有關(guān)部門驗收，并交付使用，可以認定竣工驗收合格，已具備合同約定的房屋交付條件。張貼公告也是書面通知交房的方式之一。另外雙反合同中約定的萬分之十的違約金過高，是工作人員的筆誤，應(yīng)為萬分之一。

本案爭議問題：1、自己購買的商品房是否經(jīng)過驗收、是否符合合同約定的交付條件；2、宏大公司逾期交房的違約金應(yīng)當(dāng)按照什么比率計算。

雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)行使權(quán)利。

對于胡先生提出的商品房交付條件問題，因相關(guān)法律法規(guī)比較龐雜，在具體審判中存在很多爭議。有人主張商品房在經(jīng)過建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計、施工單位四方驗收合格，取得《竣工驗收報告》后即具備交付條件；還有人主張根據(jù)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的要求，在商品房質(zhì)量驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)將《工程竣工驗收報告》和消防、規(guī)劃等有關(guān)文件報建設(shè)行政管理部門備案，并取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》后，才能說明商品房具備了交付使用條件。

具體到天津市的商品房交付條件，劉律師認為，根據(jù)《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用管理辦法》及《天津市商品房管理條例》第十二條的相關(guān)規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。”因此，開發(fā)商在交房時必須向購房者出示或交付“住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證”、“商品房質(zhì)量保證書”和“商品房使用說明書”這三份文件。否則購房者有權(quán)絕收房屋，由此造成的延遲交房的損失由開發(fā)商承擔(dān)。

通常商品房買賣合同規(guī)定的延期交房的違約金為萬分之二或三，那么，胡先生與宏大公司約定的萬分之十違約金是否有效呢？

依照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，違約金和實際損失不能重復(fù)計算，也就是說胡先生或者要求宏大公司賠償延期交房給其造成的實際損失，或者要求宏大公司賠償合同約定的違約金。

至于違約金及實際損失的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

由此可見，胡先生和宏大公司可以在合同中約定違約金的數(shù)額，但約定的違約金數(shù)額不能超過實際損失（即同比房租）的百分之三十。對于超過的部分，宏大公司可以要求適當(dāng)減少。