一、不能買的二手房有哪些

（一）產(chǎn)權不明確的房子不能買

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該規(guī)定屬于強制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗房主的產(chǎn)權證，即房屋的《土地證》和《房產(chǎn)證》，沒有兩證或兩證不全的二手房不能購買。而在實際操作過程中，未辦理兩證的合同房進行交易的案例大量存在，但其買賣合同生效的前提還是能夠順利辦到兩證。

（二）無共有人聲明的房子不能買

《民法通則》第七十八條規(guī)定，財產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財產(chǎn)，享有權利，分擔、承擔義務。按份共有的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定，無處分權的人處分他人財產(chǎn)的合同無效。二手房大多是夫妻、家庭成員或幾個出資人的共同財產(chǎn)，購買未取得共有人書面同意而出售的二手房會惹上麻煩。

（三）設定了抵押權的房子不能買

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權人提供債務履行擔保的行為。物權法、擔保法都規(guī)定：抵押人處理抵押房屋，應獲抵押權人同意，否則不得轉讓。因此，買房時應審查權屬證書原件是否有抵押記載，如確實要購買抵押給銀行的房屋，那么必須讓賣方先還清貸款并注銷抵押（注：實踐操作中，賣方往往用買方支付的首付款去還貸，然后憑銀行退還的他項權證去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)，在經(jīng)過上述流程后，房屋才進入正常的過戶交易程序）。

（四）不符條件的經(jīng)適房不能買

按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。經(jīng)適房滿5年上市交易的，購房人應向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權。

（五）不宜出售的待拆遷房不能買

有些房屋是不宜出售的，如國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋；不得改變房屋和土地用途；不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。

（六）注意二手房交易中的戶口遷移問題

不少購房者在買二手房時，對于交易過程中的一些過戶手續(xù)比較重視，對過戶后的戶口入戶卻比較疏忽。因此，由于原房主的戶口沒有及時遷出，而導致購房者購買房屋后遲遲落不下戶口、子女無法辦理入學手續(xù)、困難家庭無法享受社會福利等一系列問題。如何解決二手房交易過程中的戶口遷移問題？在簽訂購房合同時，應把握兩點：一是付款的時間。買方可以在確認所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才付清全部的房款。二是違約責任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的口頭承諾是遠遠不夠的，買方必須與賣方就違反該項承諾的責任（違約金）作出書面約定，明確了違約責任，買方才不至于被動。

二、二手房買賣合同無效如何處理

根據(jù)我國法律規(guī)定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

（一）返還財產(chǎn)

返還財產(chǎn)是使當事人的財產(chǎn)關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據(jù)無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

（二）賠償損失

沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經(jīng)濟損失中與其責任相適應的份額。