一、購房合同生效的條件

合同成立，是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意，包括要約和承諾兩個階段。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承諾生效時合同即成立；但合同當事人如果采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同即可成立。

商品房買賣合同的成立，是指開發(fā)商與買受人之間就尚未建成或者已竣工房屋的出售達成一致的意見。一般商品房買賣合同均采用書面形式訂立合同，根據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，開發(fā)商與買受人在商品房買賣合同上簽字或者蓋章時合同即可成立。

二、購房合同無效的情形

（一）商品房買賣合同本身的無效

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請求法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的；

4、損害社會公共利益的；

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的；

6、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效；

7、當事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的；

8、開發(fā)商在劃撥土地上進行商品房開發(fā)，未經(jīng)政府部門批準的，簽訂的商品房買賣合同無效。

（二）商品房買賣合同被撤銷的，自始無效

1、因重大誤解訂立的合同，當事人請求撤銷的；

2、在訂立合同時顯失公平，當事人請求撤銷的；

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的；

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買受人請求撤銷的；

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認之前，善意相對人要求撤銷的；

6、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認前，善意相對人要求撤銷的。

（三）效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時追認的為無效合同

1、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認的，該合同無效；

2、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認的，該合同無效；

3、無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認的，該合同無效。