一、轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！闭f(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊辉试S轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)纭渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷(xiāo)管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷(xiāo)商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！?/p>

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀(guān)管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買(mǎi)受，然后再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買(mǎi)受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！睆纳唐贩康念A(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2、3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氄鞯妙A(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣(mài)合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)槐卣鞯妙A(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。

5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)€是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)贾皇呛贤黧w的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

二、如何辦理預(yù)售商品房過(guò)戶(hù)

產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請(qǐng)書(shū)，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。勘丈繪圖是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶(hù)、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國(guó)家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書(shū)、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶(hù)、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過(guò)程。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。收費(fèi)發(fā)證是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫(kù)，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。