一、買房時要注意哪些事項

（一）明辨商品房

新房子并不等于商品房。根據(jù)司法解釋，商品房是由房地產企業(yè)開發(fā)的，向社會公眾銷售，并將房屋所有權轉移給買方的再建或已竣工的房屋。這類房屋的核心要素有兩個：一是必須由房地產企業(yè)開發(fā)建設，二是必須向社會公眾銷售。

經濟適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購買人都被嚴格限制在特定的范圍，銷售價格比商品房市場價格低。消費者在選擇購房時，不能貪圖便宜，要關注交易的合法性，否則會招來不必要的麻煩。

（二）認購先查四證

四證是指《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》。合法的商品房開發(fā)建設項目在具備四證的前提下才可開工建設，也僅在具備四證的前提下，方可領取《商品房銷售（預售）許可證》，從而成為已經合法交易的商品房。

“認購協(xié)議”非“買賣合同” 認購、預訂之類的協(xié)議往往較為簡單，通常不被認為是“商品房買賣合同”，而僅僅是一個“預約”。由于簽訂認購、預訂協(xié)議時，開發(fā)商的商品房建設項目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類協(xié)議時，雙方都具有一定風險。

如果未經確定的商品房交易內容，因為不能歸責于當事人雙方的事由，在締約時刻來到時不能達成一致的，可以解除認購，歸還定金。反之，如果任何一方違背認購協(xié)議的內容，拒絕訂約的，應該承擔違約責任。

土地使用年限要搞清我國的城市國有土地除了個別特殊情形外，均實行有償、有相應使用期限的出讓制度，不同性質的建設用地具有不同的最高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。購房人要對照約定的房屋使用功能，考量買賣合同中約定的土地使用年限的合法性。

銷售公司口頭承諾莫輕信 銷售公司賣房時做出空頭承諾，開發(fā)商也不知情，事后不予承認。還有一些分明是一個前臺白臉，一個后臺不照面。對此，建議購房人一是要搞清售樓人員的身份，二是最好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，最好明明白白寫進合同，對待口頭承諾也要適當留一手，不妨將這些美言留在錄音機里。

“得房率”要補進協(xié)議商品房交易中，契載面積與實際交付面積有差異，是最常見的一類糾紛。法律上，處理此類糾紛的基本原則是“按約定辦理?！边€有一類面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購房人將“得房率”寫進補充協(xié)議，并約定相應處理辦法。

二、房屋質量問題如何索賠

（一）因房屋存在質量問題解除合同的條件。

房屋主體質量經鑒定不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用應解除合同，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但質量問題達到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是嚴重影響居住使用？該解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。

（二）在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。

質量問題指的就是一般質量問題。即是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，筆者認為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時，注意保修期從交付之日起計算。因為購房人在接受房屋時對房屋進行必要的驗收，這是購房人注意義務。房屋交付使用后在保修期內出現(xiàn)的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，買受人有權要求出賣人修復。如果質量質量問題在短時間內解決不了，應要求出賣人承擔延期交房的責任。因此增加的費用，應當由其承擔。

（三）因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

嚴重影響正常居住使用如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定。有人認為，商品房正常的居住使用主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；也有人認為，居住使用不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。在司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定?？捶课葙|量問題是否能夠通過修復解決，經修復后仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活或存在威脅購房人人身、財產安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。