一、購買二手期房應(yīng)注意什么

（一）買賣合同只要辦了公證就有強制執(zhí)行力，就不能違約了嗎？

買賣雙方簽訂買賣合同后，買方忌憚于賣方將來一房二賣或者干脆不愿意過戶，往往會選擇在公證機關(guān)的公證下簽訂買賣合同，認為公證過的合同賣方就不能違約了，即使違約買方也可以向法院要求強制過戶。其實這是一個大大的誤解，公證（包括律師見證）不過是對合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實意思表示進行第三方證明，并不能起到對合同將來履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。

（二）買方與誰簽合同最保險？

期房買賣，通常有兩種交易模式：一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂《預(yù)售商品房買賣合同》，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位——這是最保險的期房買賣交易模式，當(dāng)然前提是開發(fā)商愿意配合；二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場上最常見的交易模式。

由于期房本身的特殊性，上海房地產(chǎn)律師建議買方在專業(yè)律師的指導(dǎo)下購置期房。以下文字圍繞第二種交易模式中的常見法律糾紛展開討論。

（三）重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》

買方如果與賣方簽訂期房買賣合同，首先要確認賣方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣方對開發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買方，同時賣方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》送達給開發(fā)商，因為法律規(guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對債務(wù)人不發(fā)生效力。（其實嚴格來說，交房是開發(fā)商的義務(wù)，給付房款則是賣方的義務(wù)，這個義務(wù)在轉(zhuǎn)讓給買方前也是要經(jīng)過權(quán)利人，即開發(fā)商的同意的，否則無效。）

（四）最大限度避免一房二賣

由于二手期房買賣不能辦理預(yù)告登記，為了防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管?！伺e可以最大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。

（五）賣方到時不賣了，買方怎么辦？

如果賣方在拿到小產(chǎn)證后反悔了，不賣了，這個時候買方怎么辦？除了按照合同約定追究違約金外，還有其他保障嗎？根據(jù)合同法的規(guī)定，買方除了要求違約金外，還有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同，也就是要求賣方繼續(xù)把房子交易過戶給買方，因為繼續(xù)履行同樣是一項重要的違約責(zé)任，它和違約金并行不悖，可以同時主張。

（六）稅費承擔(dān)需要及早了解

按照期房買賣的通常交易流程，開發(fā)商先將房子過戶給賣方，賣家再將房子過戶給買方，在這個環(huán)節(jié)中，房子交易了兩次，契稅也就要征收兩次（賣方和買方各繳一次），營業(yè)稅要征收一次（賣方繳）。買賣雙方如果對稅費承擔(dān)沒有事先約定，極易在此環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費都由買方承擔(dān)，賣方只要一個到手價，那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費的思想準備。

總之，雖然說二手期房買賣的行為并不被法律禁止，市場上也多有成功操作的案例，但畢竟少了預(yù)告登記這個物權(quán)保障環(huán)節(jié)，賣方毀約的現(xiàn)實風(fēng)險還是不容忽視的，再怎樣精心布置的交易方式，也難免掛萬漏一。所以，筆者建議買方在交易過程中，多與開發(fā)商溝通，多關(guān)注開發(fā)商的交易進程，一旦得知賣方已經(jīng)取得小產(chǎn)證的消息，及時催促賣方辦理過戶手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)賣方有怠于履行的跡象，及時向法院起訴，并要做好財產(chǎn)保全工作。只有在事前策劃和事后救濟中都做到妥善設(shè)計，買方才能最終實現(xiàn)收房過戶的目的。

二、如何簽二手房屋買賣合同

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《市房地產(chǎn)買賣合同》，是相關(guān)政府部門提供的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

（一）房款的金額是否寫清楚？

（二）付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；

（三）購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，以致對售房者的違約）

（四）何時交房？交房時還有哪些物品？（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單和估值）

（五）交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；

（六）房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者？

依照操作管理，買賣雙方大多會約定在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有（以鑰匙的交接為標(biāo)志）之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任；

（七）違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

（八）房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1、如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2、交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，合同自附加條件成就時生效。

3、交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，合同自附加期限到來時生效。

4、雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時必須經(jīng)過公證，否則合同不生效。