一、購買二手房應(yīng)注意什么

（一）房屋抵押

在涉及二手房產(chǎn)交易前，一定要到房產(chǎn)部門做好相關(guān)“功課”，了解產(chǎn)權(quán)情況，查看房屋的抵押、租賃情況，看是否具備交易條件，以免買房后辦不了產(chǎn)權(quán)證。

（二）一房?jī)少u

不動(dòng)產(chǎn)買賣需要辦理過戶手續(xù)才能發(fā)生轉(zhuǎn)讓效力。根據(jù)物權(quán)法，購房人即使簽訂了房屋買賣合同，但未及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。在此情況下賣方再次轉(zhuǎn)賣房屋，并辦理過戶手續(xù)，無法主張產(chǎn)權(quán)，但可要求對(duì)方返還購房款，并賠償損失。建議購房者在付款的同時(shí)辦理預(yù)告登記手續(xù)，可有效防止一房二賣。

（三）戶籍遷入

針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，專家提醒，市民應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。

二、購買二手房如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

（一）分清房屋產(chǎn)權(quán)不吃虧

二手房大多是隨著住房商品化才成為個(gè)人消費(fèi)品的，“身份”比較復(fù)雜，因此，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。

購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件以及其他相關(guān)證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封等等。特別需要注意的是，買房前，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，究竟是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、還是無產(chǎn)權(quán)。若房屋產(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)糾紛，房子再好也不宜購入。

（二）看清房屋結(jié)構(gòu)再出手

二手房的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。選購時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無因私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞的隱患。

購房者可到房管部門的檔案室查詢?cè)n案，看看圖紙資料，打消疑惑。

詳細(xì)了解物業(yè)管理狀況

部分選購二手房并入住的消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)物業(yè)很差，衛(wèi)生無人打掃、財(cái)務(wù)安全無法保證等情況時(shí)有發(fā)生。很多人此時(shí)才后悔，事前沒有詳細(xì)了解房子的物業(yè)管理狀況，最終吃了“啞巴虧”。

對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是看物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)“買得起住不起”的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。

（三）深入考察房屋周圍環(huán)境

如今，很多出售的二手房都位于市區(qū)中心地段，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。因此，購房者要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等。還要走訪一下周圍的鄰居，對(duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。

（四）選擇正規(guī)中介防上當(dāng)

買二手房涉及方面很多，如果全由購房者自己操辦會(huì)很麻煩，甚至?xí)驅(qū)灰琢鞒滩涣私?，?duì)風(fēng)險(xiǎn)把握不準(zhǔn)帶來不必要的損失。此時(shí)，選擇一個(gè)房產(chǎn)中介代理，不失為一種明智的選擇，他們可起到分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把關(guān)的作用。但需要注意的是，因選擇中介不當(dāng)，多花“冤枉錢”甚至上當(dāng)受騙的例子不少。專家特別提醒，購買二手房一定要通過正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，并須查驗(yàn)經(jīng)紀(jì)人的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，謹(jǐn)防“黑中介”從中牟利。