一、怎樣訂立二手房買賣合同

1、房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產(chǎn)證進行抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買房人與其簽訂的二手房買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、明確成交價格和稅費責任

在簽定二手房買賣合同中一定要注明正式的成交價格，還有交易的時間，交易稅費，還有稅費到底由買賣雙方的哪一方負責。

從現(xiàn)行稅收政策來看，房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費為：營業(yè)稅，個人所得稅，印花稅；歸客戶交納的稅費為：契稅，土地出讓金，印花稅（與房主各交一半）。

3、明確買賣雙方的責任

簽定此條款時十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責任，應擁有怎樣的權(quán)利，在簽定二手房買賣合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應寫得毫無異議。

4、物業(yè)交割要清楚

在簽定二手房買賣合同時候千萬不要忘記物業(yè)交割階段，付加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間。對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，應該要到原房主所在單位改簽協(xié)議內(nèi)容，而買方需改簽協(xié)議時賣方應做出的配合等，都應在合同中明確注明，從而達到維護買方利益的目的。

5、過戶時間要明確

過戶時間要明確，買房人最在乎的莫過于什么時間房屋最終屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準確的時限。

6、明確付款方式和時間

雙方應該在合同中明確付款方式和時間。如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時有據(jù)可依，較好地維護自身權(quán)益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認。

二、沒有房產(chǎn)證的購房合同有效嗎

如果購房者和房主簽定的是《鑒證合同》，該合同所涉及的內(nèi)容如果含有逃避稅收或其他違反國家政策法規(guī)的都不受法律保護。而且如果合同期長，容易出現(xiàn)問題。

如果是正常的購房合同，只是由于一般原因至過戶期限比較長，這樣的合同是受國家法律保護的，而且業(yè)主一般情況下不會悔約，悔約的情況都是在房價大起大落的時候，短期內(nèi)對購房者也有保障。

將來房主反悔不賣房子，按正常的訴訟程序是按權(quán)利判決的，因為可能購房者并不是唯一的債權(quán)人，也就是說可能有情況有，房子拍賣，購房者和他們按順序來分資產(chǎn)，或許該房購房者拿不到一分錢，如果購房者是第二或第三債權(quán)人的話。或許業(yè)主只是因為房價漲或是其他原因不想賣房，哪到時也不一定把房子判給購房者，可能只是讓業(yè)主給予購房者賠償，把房款退還給購房者。最好的結(jié)果當然也是有可能把房子判決給購房者，前提是購房者已經(jīng)付完全部房款。