一、農(nóng)村房屋買賣有什么限制條件

農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個人或家庭所有。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)，不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利聯(lián)系在一起，具有無償性。國有土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在管理機(jī)構(gòu)、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。如我國法律規(guī)定，一戶農(nóng)村居民只能申請一份宅基地使用權(quán)，而土地使用權(quán)就沒有這樣的限制。

由于宅基地使用權(quán)在廣大農(nóng)村是大量存在的，它是廣大農(nóng)民的基本生活資料，也為廣大人民群眾所接受，因此，《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)作為一種獨立的用益物權(quán)加以規(guī)定。在我國，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其表現(xiàn)為特定的權(quán)利主體可對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)通常是與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)聯(lián)系在一起的，具有一定的福利性。集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地，為了保護(hù)有限的土地資源，應(yīng)當(dāng)規(guī)定每戶只能申請一處宅基地。

目前，這類房屋的買賣受到較嚴(yán)格的限制，一般僅限于經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織允許后，農(nóng)村房屋可在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部買賣，不允許城市的單位和個人到農(nóng)村購地建房或直接購房。

二、城里人可以買農(nóng)村房屋嗎

對農(nóng)村房屋買賣的限制沒有必要，農(nóng)村房屋應(yīng)是可以出賣給非農(nóng)業(yè)人口的。

首先，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個人對農(nóng)村房屋享有所有權(quán)，對宅基地享有合法的使用權(quán)。按照物權(quán)法中所有權(quán)的基本理論，應(yīng)對其所有房屋享有完全處分的權(quán)能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權(quán)在買賣中一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村房屋出售，但應(yīng)當(dāng)禁止宅基地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

其次，農(nóng)村的房屋是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)，非農(nóng)業(yè)人口可以繼承其親屬遺留在農(nóng)村的房屋。同樣是農(nóng)村的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，既然允許非農(nóng)業(yè)人口繼承農(nóng)村的房屋，應(yīng)當(dāng)也允許農(nóng)村房屋買賣，因為買賣和繼承是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同形式。

再次，現(xiàn)行法律并未禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他組織通過聯(lián)營合資等形式對農(nóng)村房屋共有。聯(lián)營、合資經(jīng)營這種形式亦是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變相形式，而且按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓的形式并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而所簽合同在法律上是有效的。

最后，允許農(nóng)村房屋出賣給非農(nóng)業(yè)人口，也是農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場統(tǒng)一的需要。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對村民售房采取限制性政策，對村民來說是不公平的。如果農(nóng)村房地產(chǎn)永遠(yuǎn)被貼上農(nóng)村的標(biāo)簽，不能轉(zhuǎn)化為城市土地，或者城市人口不能通過合法的買賣獲得農(nóng)村房屋，那么，農(nóng)村就無法吸引外部投資，使其城市化。