一、何時(shí)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書

認(rèn)購(gòu)書（預(yù)訂協(xié)議）一般是商品房買賣合同雙方在訂立正式商品房買賣合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠(chéng)實(shí)守信的原則出發(fā)，對(duì)將來訂立商品房買賣合同的預(yù)先約定。

簽訂認(rèn)購(gòu)（預(yù)訂）書的前提條件：協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》一般都有個(gè)較長(zhǎng)的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，一般會(huì)要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議（認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書等）并要求買受人交付一定數(shù)額的定金。

由于商品房開發(fā)的特點(diǎn)，開發(fā)商既可能在取得預(yù)售許可證后簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，也可能在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。如開發(fā)商與買受人就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，屬于類似意向書的法律文件，律師應(yīng)提醒買受人在此類認(rèn)購(gòu)書中加上類似于“買受人知道開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”的內(nèi)容。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書包括哪些內(nèi)容

簽署認(rèn)購(gòu)書，要注意認(rèn)購(gòu)書應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書中說明。如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

特別說明，《合同法司法解釋二》已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買賣合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。