一、二手房合同糾紛的原因

（一）中介公司口頭承諾，難以取證

根據(jù)我國法律規(guī)定，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時(shí)性的特點(diǎn)，在發(fā)生糾紛時(shí)難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力，但如果當(dāng)事人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。一些消費(fèi)者以錄音作為證據(jù)，欲證明口頭承諾的存在。錄音屬于視聽資料，易偽造，難核實(shí)，證明力較弱。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，如果不輔以其他相關(guān)證據(jù)，視聽資料的真實(shí)性很難被法院采信。

（二）中介公司隱瞞情況，疏于審查

在委托合同糾紛的案件中，個(gè)別中介人員急于促成交易，有時(shí)會(huì)故意隱瞞不利于房屋成交的信息，不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。此外，個(gè)別售房人缺乏誠信，在出售房屋時(shí)提供虛假材料。實(shí)踐中，許多中介公司對(duì)售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)不進(jìn)行核實(shí)，就將房屋掛牌交易，待有人買房時(shí)才臨時(shí)要求售房人補(bǔ)齊手續(xù)，導(dǎo)致許多不具備交易條件的房屋混入市場（如限購房、設(shè)置了抵押的房產(chǎn)等），導(dǎo)致許多無處分權(quán)人、無權(quán)代理人參與交易，嚴(yán)重影響了《房屋買賣合同》的效力。

（三）中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，收費(fèi)過高

對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，我國現(xiàn)行法律尚無準(zhǔn)確、量化、有參照性的標(biāo)準(zhǔn)。中介公司提供的《居間服務(wù)合同》往往對(duì)買賣雙方的義務(wù)約定詳細(xì)，但己方的職責(zé)、義務(wù)和違約責(zé)任卻語焉不詳。相反，中介公司收費(fèi)名目繁多。根據(jù)《北京市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，房屋成交價(jià)格在500萬元以下的，房屋代理買賣收費(fèi)不應(yīng)超過房屋成交價(jià)格的2.5%。實(shí)踐中，多數(shù)中介公司的居間服務(wù)費(fèi)均按房屋成交價(jià)2.5%的最高上限收取。根據(jù)房屋價(jià)格的不同，該筆費(fèi)用通常在二三萬元至十幾萬元之間浮動(dòng)。多數(shù)當(dāng)事人認(rèn)為，中介公司收費(fèi)與其服務(wù)內(nèi)容、水平不相符，并且在收費(fèi)后怠于履行相關(guān)合同義務(wù)。

二、簽二手房合同應(yīng)注意什么

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房市場日趨火熱。與一手房相比，二手房在價(jià)格和地理位置方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，而且可供選擇的區(qū)域、戶型較多，所以越來越受到購房者的青睞。但受各種因素的影響，二手房買賣過程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要注意以下事項(xiàng)：

（一）在與中介公司協(xié)商時(shí)，消費(fèi)者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令其留下書面文字作為證據(jù)。不可輕信中介人員的口頭保證。

（二）消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)主動(dòng)調(diào)查、了解情況，例如向鄰居、居委會(huì)詢問房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)（如房管部門）核實(shí)房屋權(quán)屬狀態(tài)；有條件的購房者可委托律師或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)予以核查。