一、買二手房前如何檢查房屋

在簽訂二手房合同之前，買房人應(yīng)該仔細(xì)檢查房屋的狀況。主要包括兩個(gè)方面：

1、檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全。另外要看清楚產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。

2、檢查房屋本身的質(zhì)量。因?yàn)橛幸恍﹩栴}是當(dāng)時(shí)看不出來的，所以買房人也可以像商品房的買房人一樣請(qǐng)專業(yè)人士來驗(yàn)房。除了以上兩點(diǎn)之外，還要注意看一下房屋是否被賣房人租賃。

二、二手房買家逾期付款怎么辦

買家逾期付款將要產(chǎn)生的違約責(zé)任，一般有三種約定，買賣雙方協(xié)商選擇一種適用。這三種逾期付款條款分別為：

1、每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款的萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。

2、乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方面解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款20%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起7日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。

3、雙方協(xié)商的其他方式。

第一種方式賦予了賣家追究按天違約金的權(quán)利，第二種方式賦予了賣家單方的解除權(quán)，各有利弊，應(yīng)謹(jǐn)慎取舍。

當(dāng)事人如果約定了逾期利息和違約金比例，那么逾期付款時(shí)，就應(yīng)當(dāng)按照逾期利息或者違約金比例承擔(dān)違約責(zé)任。

在二手房買賣合同案件中，如果當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金的比例，那么就要按照法律的規(guī)定計(jì)算逾期付款違約金。因此可以講，沒有約定的違約金，就適用法定的違約金。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》及其修訂，如果“合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。中國(guó)人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人民法院可以相應(yīng)的調(diào)整計(jì)算逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

也就是說，在沒有約定逾期付款違約金的情況下，法定違約金參照逾期利息。當(dāng)然逾期利息是中國(guó)人民銀行的逾期利息。那么，中國(guó)人民銀行的逾期利息是多少呢？

根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，逾期利息為“在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%～50%”。