一、買(mǎi)賣(mài)二手房如何約定違約金

二手房買(mǎi)賣(mài)履行過(guò)程當(dāng)中的違約現(xiàn)象種類(lèi)比較多，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題等，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問(wèn)題不足以導(dǎo)致合同無(wú)法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對(duì)方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應(yīng)該對(duì)合同履行的所有細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式。按英美法的分類(lèi)，違約分為根本違約與一般違約，根本違約指雙方簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，比如買(mǎi)方簽訂合同后放棄購(gòu)買(mǎi)房屋或賣(mài)方簽訂合同后不售房屋，都屬于根本違約。一般違約指在合同履行的過(guò)程當(dāng)中，違反了合同的約定，但不足以影響合同的目的，比如比合同約定的付款時(shí)間遲付了3天，比如比合同約定的交房時(shí)間晚交了7天，這類(lèi)情況都屬于一般違約。

對(duì)于根本違約可這樣約定：本合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行；若乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付總房款20%的違約金?！安怀鍪鄯课荨笔侵讣追街饔^不出售該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)超過(guò)一個(gè)月或拒絕交付房屋超過(guò)一個(gè)月的。本合同簽訂后，如乙方不購(gòu)買(mǎi)該房屋，則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行，若甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付總房款20%的違約金?！安毁?gòu)買(mǎi)房屋”是指乙方主觀不購(gòu)買(mǎi)該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不購(gòu)買(mǎi)該房屋，如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付購(gòu)房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。

有些合同買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)是附生效條件的，但在合同生效前，買(mǎi)賣(mài)雙方可能已經(jīng)履行了一部分合同義務(wù)，對(duì)這種情況在合同中可這樣約定：本合同生效前若甲方違反本合同約定的，甲方應(yīng)雙倍向乙方返還定金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的，乙方有權(quán)單方解除合同，并要求甲方支付總房款20%的違約金；若乙方選擇繼續(xù)履行合同的，甲方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向乙方支付總房款10%的違約金。本合同生效前若乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方支付的購(gòu)房定金。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方支付總房款20%的違約金；若甲方選擇繼續(xù)履行合同的，乙方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向甲方支付總房款10%的違約金。

合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數(shù)額遞減，比如約定總房?jī)r(jià)款1%-5%的違約金，再比如對(duì)于延期付款或延期交房可以按照總房?jī)r(jià)款的每日萬(wàn)分之3承擔(dān)違約責(zé)任，直至符合合同約定的條件為止。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)合同可否要求繼續(xù)履行

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，簽署合同到正式過(guò)戶(hù)往往需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間，如果房?jī)r(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)賣(mài)方收取的定金，賣(mài)方在利益的驅(qū)動(dòng)下寧愿雙倍返還定金而以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給其他買(mǎi)主。有很多購(gòu)房者前往本站咨詢(xún)，尋求法律幫助。

目前相當(dāng)一部分購(gòu)房者對(duì)違約責(zé)任有著錯(cuò)誤的理解，認(rèn)為賣(mài)方只需雙倍返還定金即可解除合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、定金、違約金賠償損失等。因此，當(dāng)賣(mài)方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動(dòng)違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買(mǎi)方有權(quán)選擇要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，即要求賣(mài)方將房屋過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方。買(mǎi)方也有權(quán)要求賣(mài)方承擔(dān)金錢(qián)形式的違約責(zé)任，即買(mǎi)方可選擇要求賣(mài)方承擔(dān)雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。其中賠償損失，包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類(lèi)房屋市場(chǎng)成交價(jià)。因此，賣(mài)方不是簡(jiǎn)單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。在實(shí)際操作中，而買(mǎi)方也可以通過(guò)提高定金額度或約定高額的違約金等加大違約成本的措施，來(lái)保護(hù)二手房交易的正常進(jìn)行，消除賣(mài)方主動(dòng)違約行為。

綜上，如果購(gòu)房者遇到上述情況，應(yīng)及時(shí)的向法院提起訴訟，要求賣(mài)方繼續(xù)履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。