一、共有人私自出售二手房如何處理

實踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。

一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認定為有效；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下，應(yīng)認定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認買賣合同有效。

二、買賣二手房違約怎么辦

二手房買賣中違約方應(yīng)賠償房屋差價損失。由于房價上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額，俗稱為房屋差價，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟損失。這種經(jīng)濟損失是違約行為造成的實際損失，應(yīng)當由賣房人進行賠償。應(yīng)當明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業(yè)風險，即使房屋價格上漲過猛，也不能認為是情勢變更的情形，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買房人向賣房人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟損失的，人民法院堅決支持。

差價損失的法律依據(jù)在于《合同法》第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！狈课葙I賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當前市場價購入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場是波動的，當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價格之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時應(yīng)該能夠預(yù)見到的。

關(guān)于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對房屋差價有約定或事后達成一致的，應(yīng)尊重當事人的意思自治，從約定。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。