無(wú)預(yù)售證房屋買賣合同有效嗎

原告韓某與被告本市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2002年7月15日簽定了預(yù)售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，被告將其開(kāi)發(fā)的某小區(qū)住宅樓2號(hào)樓東單元一層?xùn)|戶三室二廳的住房賣予原告，房?jī)r(jià)120000元。原告于同日一次性交清房款。該合同未約定竣工日期、商品房質(zhì)量等條款。直至2003年3月12日，被告才應(yīng)原告要求，使用商品房買賣合同示范文本與原告訂立預(yù)售商品房合同。合同簽訂后，原告從被告處取得房屋鑰匙查看房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房已經(jīng)被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解決房子被占問(wèn)題，被告不予理睬。后，原告經(jīng)查詢得知，被告隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實(shí)而預(yù)售商品房。到原告起訴時(shí)，被告仍然沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，其開(kāi)發(fā)的小區(qū)工程也未完工。原告要求：一、請(qǐng)求確認(rèn)原、被告簽訂的商品房買賣合同無(wú)效；二、返還原告所交購(gòu)房款120000元并賠償利息及損失12887.83元；被告承擔(dān)100000元的賠償責(zé)任。

判決結(jié)果：

一、商品房預(yù)售合同無(wú)效；二、返還購(gòu)房款120000元、支付利息（自2002年7月15日至判決生效之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。

三、賠償原告20000元。

本案為什么要以合同糾紛起訴；這起案件有兩個(gè)情節(jié)，其一，原、被告簽訂商品房買賣合同，原告交錢買房，被告交付房屋，這是一個(gè)合同關(guān)系，其二，原告購(gòu)買的房屋被他人搶走，這是一個(gè)侵權(quán)關(guān)系。這起案件既可以合同關(guān)系起訴也可以侵權(quán)起訴，房子被搶占是原告決定通過(guò)法律手段問(wèn)題的原因，因?yàn)榉孔颖蝗苏剂耍桓嬗植唤o解決這個(gè)問(wèn)題，簽合同買房子的目的就不能實(shí)現(xiàn)。怎樣才能更有效地主張權(quán)利，維護(hù)自己的利益？我們?cè)诮邮茉娴奈泻?，認(rèn)真分析了有關(guān)情況，權(quán)衡利弊，認(rèn)為以侵權(quán)起訴占房人較為直接，但萬(wàn)一該房被一房多賣，占房人也有一套房屋買賣手續(xù)，就不好認(rèn)為他侵占房屋，況且，如果真的是侵占房屋，即使官司打贏了，占房人退出侵占的房屋，對(duì)原告來(lái)說(shuō)，房子也是被人住過(guò)的，對(duì)韓某來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是新房子了，自己住進(jìn)去心理肯定會(huì)不舒服，最終效果并不能盡如人意。以合同糾紛起訴，無(wú)論是一房多賣還是無(wú)商品房預(yù)售許可證，當(dāng)事人都可以主張權(quán)利，尤其是無(wú)預(yù)售許可證，證據(jù)較易取得，可直接請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，房款返還后還可再買新房，最終效果必定要比侵權(quán)好。

房屋買賣合同無(wú)效的情形

哪些情形可以認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效；《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)交往中，無(wú)論是何種買賣合同都適用合同法的規(guī)定，當(dāng)然也包括商品房買賣合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條還具體規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

商品房買賣合同糾紛案件的賠償范圍有什么特殊規(guī)定；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）……房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。