一、哪些商品房銷(xiāo)售廣告不得發(fā)布

商品房銷(xiāo)售廣告的發(fā)布是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的重要手段和措施。購(gòu)房者往往通過(guò)商品房銷(xiāo)售廣告來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)。下列情形是禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告的：

（一）在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

（二）在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

如有上述情況，則需要提示買(mǎi)受人慎重考慮是否購(gòu)買(mǎi)該商品房。

二、如何應(yīng)對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告

分辨廣告是要約邀請(qǐng)還是要約，審查廣告，買(mǎi)受人特別要注意要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)別，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請(qǐng)，如果未寫(xiě)入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有約束力。但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

為避免因?qū)ξ磳?xiě)入合同的廣告內(nèi)容的屬性發(fā)生爭(zhēng)議而影響買(mǎi)受人的權(quán)益，買(mǎi)受人應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將影響購(gòu)房意愿和實(shí)質(zhì)性影響的廣告內(nèi)容寫(xiě)入正式合同或補(bǔ)充協(xié)議中。如果符合《司法解釋》第3條屬于要約的，應(yīng)當(dāng)做見(jiàn)證，最好做公證。