一、商品房銷售廣告是否有效力

商品房買賣中的要約一般指開(kāi)發(fā)商或潛在買受人直接向?qū)Ψ揭笥喠⑸唐贩抠I賣合同的意思表示。在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應(yīng)當(dāng)視為要約邀請(qǐng)。但《司法解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

二、開(kāi)發(fā)商違反廣告承諾怎么辦

違反了作為合同條款的廣告許諾，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)商品房銷售廣告中的相關(guān)內(nèi)容依法具有合同條款的地位時(shí)，開(kāi)發(fā)商違反此項(xiàng)內(nèi)容中確定的義務(wù)即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，請(qǐng)求當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。在具體處理中，應(yīng)注意以下一些問(wèn)題：

1、不輕易支持當(dāng)事人要求解除合同的主張。

應(yīng)當(dāng)充分考慮買受人購(gòu)買商品房的目的。從普通人的一般生活經(jīng)驗(yàn)及交易習(xí)慣的角度考察，對(duì)于商品房銷售廣告中開(kāi)發(fā)商許諾但是最終并沒(méi)有訂人合同而成為合同條款的事項(xiàng)及內(nèi)容，雖然事后在客觀上對(duì)購(gòu)房人的買受該商品房的目的產(chǎn)生不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時(shí)竟沒(méi)有注意該內(nèi)容，至少說(shuō)明該內(nèi)容并非是買受人在訂立合同時(shí)首先考慮的問(wèn)題。從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒(méi)有訂人合同致使該內(nèi)容的法律地位不穩(wěn)定而引起糾紛，買受人也有一定的可責(zé)性。該事實(shí)應(yīng)當(dāng)作為衡量買受人合同目的的一個(gè)重要因素。如開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成一般違約，尤其是其在周邊環(huán)境、配套設(shè)施問(wèn)題上的許諾沒(méi)有到位，宜判決繼續(xù)履行；違約事項(xiàng)事實(shí)上沒(méi)有繼續(xù)履行可能的，如果其不影響購(gòu)房的基本目的的，一般不應(yīng)當(dāng)解除合同。當(dāng)然，如該內(nèi)容的違反嚴(yán)重影響當(dāng)事人合同目的的實(shí)現(xiàn)，自應(yīng)支持當(dāng)事人解除合同的主張無(wú)疑。

2、采取賠償損失方式承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)斟酌商品房銷售廣告許諾內(nèi)容的違反對(duì)房屋實(shí)際價(jià)格影響的大小來(lái)確定具體的賠償數(shù)額，對(duì)買受人的損失應(yīng)當(dāng)充分賠償。