一、商品房拍賣的情形有哪些

2004年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣和變賣財產(chǎn)的規(guī)定》對拍賣機構(gòu)的選擇規(guī)定了三種方式：

（一）由當事人雙方協(xié)商一致后經(jīng)人民法院審查確定的方式。

（二）在當事人雙方協(xié)商不成的情況下，由人民法院召集當事人雙方采取抽簽、搖珠等隨機的方式確定評估、拍賣機構(gòu)。

（三）在當事人雙方提出申請的情況下，通過公開招標的方式確定評估、拍賣機構(gòu)。

二、如何購買拍賣房屋

（一）哪里有拍賣房消息？

如果對拍賣房屋感興趣，可以多關(guān)注法院和拍賣公司的官方網(wǎng)站，信息是最快的，一般有15~30天的掛牌期，足夠安排時間去被拍賣房屋的現(xiàn)場看看，心中有數(shù)。相對來說，中介公司的消息速度要慢一些。

拍賣前的準備工作有三點：

1、實地查看、知曉拍賣標的相關(guān)情況，并依此對自己在拍賣活動中的行為負責（所以要事先看房，自己對自己負責）；

2、拍賣公司對標的所作的描述、評價和介紹均屬參考性意見，拍賣房產(chǎn)都是的依照現(xiàn)狀拍賣，一旦參加競買即視為你完全接受所拍賣房產(chǎn)目前的情況包括它的瑕疵，所以不要指望拍賣公司幫你清理房子的任何雜物甚至幫你維修；

3、競拍的時候要想清楚，一旦拍下，事后后悔，拒不簽訂、執(zhí)行《拍賣成交確認書》的要承擔違約責任，保證金不退還。

（二）調(diào)查工作

法院拍賣房屋，指的是遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。但是法拍屋并不一定是從銀行查封而來的，私人查封也有。多數(shù)房屋都有向銀行貸款，銀行貸款出去時都會辦理設(shè)定抵押權(quán)，拍賣時銀行有優(yōu)先受償權(quán)。

其實買“法拍屋”與買其他樓盤并沒有什么大差別，都要留意物業(yè)的權(quán)屬，一定要是“干凈”的物業(yè)。

首先要了解清楚被拍賣的房屋是通過法院查封抵債，銀行抵債，還是自行協(xié)商抵債？

一般法院查封抵債和銀行抵債都會在房管局備案，并有法院出具的相關(guān)查封、扣押或拍賣通知書，或者銀行抵押通知書。 但如果是私下協(xié)商抵債，通常是直接將房產(chǎn)證拿給對方扣押，并簽訂一份抵債合同（協(xié)議），債權(quán)人、債務(wù)人任何一方都不可以單獨將物業(yè)交易與出讓，否則被視為無效。所以一般最好是通過法院拍賣購房，如果通過中介購房，則出售人應(yīng)該持有法院相關(guān)文書，或者原業(yè)主的授權(quán)委托書。此外，簽訂購房合同時應(yīng)該特別謹慎，將價格、交樓時間等都要詳細注明。

一般情況下，法院拍賣的房屋都是取得合法產(chǎn)權(quán)的，這樣的房子買下來都不會有什么問題。但有時法院也拍賣暫時未取得產(chǎn)權(quán)的房屋或在建工程，這種情況下也是可以購買的，但法院拍賣的房屋能否辦理產(chǎn)權(quán)證取決于房屋在變賣或拍賣之前的產(chǎn)權(quán)情況，所以在競拍前可以先向法院了解該房屋的權(quán)屬情況。否則，在拍賣現(xiàn)場，拍賣師是不會向你介紹房屋產(chǎn)權(quán)情況的，切記。

如果該房屋在法院查封之前屬于合法登記的房產(chǎn)且手續(xù)齊全，是可以依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房產(chǎn)證的。如果拍賣或變賣的房屋在法院查封之前就沒有辦理房產(chǎn)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原產(chǎn)權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是不能辦理房產(chǎn)證的。但如果原產(chǎn)權(quán)人只是因為不具備行政機關(guān)要求的條件而無法辦理的，那么在具備條件后或法院通過強制執(zhí)行手段使之能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，購買人也是可以辦房產(chǎn)證的。

（三）拍賣房產(chǎn)購買中的注意事項

首先，詳細了解拍賣房的具體信息。

了解產(chǎn)權(quán)辦理等方面是否存在瑕疵。要確認所競買的房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項條件；同時，需了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限、面積和稅費情況。了解房屋的詳細信息。最好方法就是進行實地勘察，了解房屋的戶型、朝向、采光、配套的水、電、氣是否齊全、小區(qū)環(huán)境等，從而對房屋的具體價格進行評估，在拍賣前，對房屋成交價大概的價格區(qū)間做到心中有數(shù)。

其次，拍賣過程保持理性頭腦。

一般而言，拍賣的房產(chǎn)在價格上具有一定的優(yōu)勢，成交價普遍比市場上同地段、同品質(zhì)的房產(chǎn)低10%-20%。但是由于房產(chǎn)拍賣現(xiàn)場的氣氛往往比較熱烈，經(jīng)常會出現(xiàn)互相叫價，使得房價在幾輪舉牌之后價格已經(jīng)處于高位，然而此時每位消費者都被一種勢在必得的心理所左右，不斷叫價，高價成交之后，就覺得后悔。雖然出現(xiàn)這種狀況是少數(shù)，但消費者應(yīng)該在拍賣過程中保持理性的思維，避免頭腦發(fā)熱，造成不必要的損失。

第三，購買拍賣房，做好全付款準備。

拍賣房的產(chǎn)權(quán)先天性不足，并且部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的可追溯性難度較大，許多銀行也不能清楚地了解拍賣房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這為其按揭貸款服務(wù)造成了巨大的壁壘。因此，當前基本所有的銀行都沒有為拍賣房提供按揭貸款服務(wù)。因此，消費者在購買拍賣房時應(yīng)該做好比較充裕的資金準備。

此外，在拍賣現(xiàn)場競價時，還要考慮付傭金因素。比如競拍成功后，需交納房子成交額的5%給拍賣公司做傭金。當然，如沒有競買成功，一萬元的保證金是不退的。房產(chǎn)拍賣會大多是拍賣公司在報紙上做公告，但這種獲取信息的方式并不保險，許多買家由于沒有及時看到信息而錯失良機。這類信息一般刊登在每個周末的各大報紙上，投資買家應(yīng)多加留意。

最后，了解房屋里的附屬設(shè)施的歸屬。購房者應(yīng)該了解拍賣房中的一些家具、家電之類的設(shè)施的歸屬關(guān)系，以及房屋是否有拖欠的水費、電費、管理費、維修基金等情況。