一、商品房拍賣的情形有哪些

2004年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣和變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》對(duì)拍賣機(jī)構(gòu)的選擇規(guī)定了三種方式：

（一）由當(dāng)事人雙方協(xié)商一致后經(jīng)人民法院審查確定的方式。

（二）在當(dāng)事人雙方協(xié)商不成的情況下，由人民法院召集當(dāng)事人雙方采取抽簽、搖珠等隨機(jī)的方式確定評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)。

（三）在當(dāng)事人雙方提出申請(qǐng)的情況下，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式確定評(píng)估、拍賣機(jī)構(gòu)。

二、如何購(gòu)買拍賣房屋

（一）哪里有拍賣房消息？

如果對(duì)拍賣房屋感興趣，可以多關(guān)注法院和拍賣公司的官方網(wǎng)站，信息是最快的，一般有15~30天的掛牌期，足夠安排時(shí)間去被拍賣房屋的現(xiàn)場(chǎng)看看，心中有數(shù)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，中介公司的消息速度要慢一些。

拍賣前的準(zhǔn)備工作有三點(diǎn)：

1、實(shí)地查看、知曉拍賣標(biāo)的相關(guān)情況，并依此對(duì)自己在拍賣活動(dòng)中的行為負(fù)責(zé)（所以要事先看房，自己對(duì)自己負(fù)責(zé)）；

2、拍賣公司對(duì)標(biāo)的所作的描述、評(píng)價(jià)和介紹均屬參考性意見(jiàn)，拍賣房產(chǎn)都是的依照現(xiàn)狀拍賣，一旦參加競(jìng)買即視為你完全接受所拍賣房產(chǎn)目前的情況包括它的瑕疵，所以不要指望拍賣公司幫你清理房子的任何雜物甚至幫你維修；

3、競(jìng)拍的時(shí)候要想清楚，一旦拍下，事后后悔，拒不簽訂、執(zhí)行《拍賣成交確認(rèn)書》的要承擔(dān)違約責(zé)任，保證金不退還。

（二）調(diào)查工作

法院拍賣房屋，指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。但是法拍屋并不一定是從銀行查封而來(lái)的，私人查封也有。多數(shù)房屋都有向銀行貸款，銀行貸款出去時(shí)都會(huì)辦理設(shè)定抵押權(quán)，拍賣時(shí)銀行有優(yōu)先受償權(quán)。

其實(shí)買“法拍屋”與買其他樓盤并沒(méi)有什么大差別，都要留意物業(yè)的權(quán)屬，一定要是“干凈”的物業(yè)。

首先要了解清楚被拍賣的房屋是通過(guò)法院查封抵債，銀行抵債，還是自行協(xié)商抵債？

一般法院查封抵債和銀行抵債都會(huì)在房管局備案，并有法院出具的相關(guān)查封、扣押或拍賣通知書，或者銀行抵押通知書。 但如果是私下協(xié)商抵債，通常是直接將房產(chǎn)證拿給對(duì)方扣押，并簽訂一份抵債合同（協(xié)議），債權(quán)人、債務(wù)人任何一方都不可以單獨(dú)將物業(yè)交易與出讓，否則被視為無(wú)效。所以一般最好是通過(guò)法院拍賣購(gòu)房，如果通過(guò)中介購(gòu)房，則出售人應(yīng)該持有法院相關(guān)文書，或者原業(yè)主的授權(quán)委托書。此外，簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，將價(jià)格、交樓時(shí)間等都要詳細(xì)注明。

一般情況下，法院拍賣的房屋都是取得合法產(chǎn)權(quán)的，這樣的房子買下來(lái)都不會(huì)有什么問(wèn)題。但有時(shí)法院也拍賣暫時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)的房屋或在建工程，這種情況下也是可以購(gòu)買的，但法院拍賣的房屋能否辦理產(chǎn)權(quán)證取決于房屋在變賣或拍賣之前的產(chǎn)權(quán)情況，所以在競(jìng)拍前可以先向法院了解該房屋的權(quán)屬情況。否則，在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，拍賣師是不會(huì)向你介紹房屋產(chǎn)權(quán)情況的，切記。

如果該房屋在法院查封之前屬于合法登記的房產(chǎn)且手續(xù)齊全，是可以依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房產(chǎn)證的。如果拍賣或變賣的房屋在法院查封之前就沒(méi)有辦理房產(chǎn)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒(méi)有辦理的原因是原產(chǎn)權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，政府主管部門不予登記的，這種情況購(gòu)買查封的房屋是不能辦理房產(chǎn)證的。但如果原產(chǎn)權(quán)人只是因?yàn)椴痪邆湫姓C(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理的，那么在具備條件后或法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行手段使之能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，購(gòu)買人也是可以辦房產(chǎn)證的。

（三）拍賣房產(chǎn)購(gòu)買中的注意事項(xiàng)

首先，詳細(xì)了解拍賣房的具體信息。

了解產(chǎn)權(quán)辦理等方面是否存在瑕疵。要確認(rèn)所競(jìng)買的房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)條件；同時(shí)，需了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限、面積和稅費(fèi)情況。了解房屋的詳細(xì)信息。最好方法就是進(jìn)行實(shí)地勘察，了解房屋的戶型、朝向、采光、配套的水、電、氣是否齊全、小區(qū)環(huán)境等，從而對(duì)房屋的具體價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在拍賣前，對(duì)房屋成交價(jià)大概的價(jià)格區(qū)間做到心中有數(shù)。

其次，拍賣過(guò)程保持理性頭腦。

一般而言，拍賣的房產(chǎn)在價(jià)格上具有一定的優(yōu)勢(shì)，成交價(jià)普遍比市場(chǎng)上同地段、同品質(zhì)的房產(chǎn)低10%-20%。但是由于房產(chǎn)拍賣現(xiàn)場(chǎng)的氣氛往往比較熱烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)互相叫價(jià)，使得房?jī)r(jià)在幾輪舉牌之后價(jià)格已經(jīng)處于高位，然而此時(shí)每位消費(fèi)者都被一種勢(shì)在必得的心理所左右，不斷叫價(jià)，高價(jià)成交之后，就覺(jué)得后悔。雖然出現(xiàn)這種狀況是少數(shù)，但消費(fèi)者應(yīng)該在拍賣過(guò)程中保持理性的思維，避免頭腦發(fā)熱，造成不必要的損失。

第三，購(gòu)買拍賣房，做好全付款準(zhǔn)備。

拍賣房的產(chǎn)權(quán)先天性不足，并且部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的可追溯性難度較大，許多銀行也不能清楚地了解拍賣房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這為其按揭貸款服務(wù)造成了巨大的壁壘。因此，當(dāng)前基本所有的銀行都沒(méi)有為拍賣房提供按揭貸款服務(wù)。因此，消費(fèi)者在購(gòu)買拍賣房時(shí)應(yīng)該做好比較充裕的資金準(zhǔn)備。

此外，在拍賣現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)，還要考慮付傭金因素。比如競(jìng)拍成功后，需交納房子成交額的5%給拍賣公司做傭金。當(dāng)然，如沒(méi)有競(jìng)買成功，一萬(wàn)元的保證金是不退的。房產(chǎn)拍賣會(huì)大多是拍賣公司在報(bào)紙上做公告，但這種獲取信息的方式并不保險(xiǎn)，許多買家由于沒(méi)有及時(shí)看到信息而錯(cuò)失良機(jī)。這類信息一般刊登在每個(gè)周末的各大報(bào)紙上，投資買家應(yīng)多加留意。

最后，了解房屋里的附屬設(shè)施的歸屬。購(gòu)房者應(yīng)該了解拍賣房中的一些家具、家電之類的設(shè)施的歸屬關(guān)系，以及房屋是否有拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)、維修基金等情況。