一、購(gòu)買(mǎi)商品房應(yīng)注意什么

（一）五證。

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可在合同中約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

（二）公攤面積。

1、在合同中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購(gòu)買(mǎi)使用面積，雙方不涉及公攤處理。

（三）房產(chǎn)證。

將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買(mǎi)受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

（四）所售房屋的抵押。

有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。如果此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因?yàn)橘I(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。在土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載。

（五）物業(yè)管理公約。

出賣(mài)人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

二、通過(guò)中介購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

購(gòu)房注意事項(xiàng)一：在買(mǎi)房前要仔細(xì)查清房屋自然狀況和權(quán)屬情況。

買(mǎi)房人在看房的時(shí)候，要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等證件原件，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，同時(shí)驗(yàn)明身份證、戶口簿，以確認(rèn)賣(mài)房人就是產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的房屋所有權(quán)人本人。代人賣(mài)房的，必須有房主本人的授權(quán)委托書(shū)，最好經(jīng)公證；有房屋共有人的，最好要見(jiàn)到各位房屋共有人。房屋本身有貸款未還清的，或者有物業(yè)、水電、燃?xì)?、供暖、網(wǎng)絡(luò)、電信、有線電視費(fèi)等費(fèi)用沒(méi)繳清的，要與房主協(xié)商及時(shí)繳清；最好不要購(gòu)買(mǎi)那些正處于權(quán)屬糾紛中的房屋，如繼承、析產(chǎn)、離婚財(cái)產(chǎn)分割的，或者被抵押、擔(dān)保、查封的。不要輕信中介員工的口頭承諾和解釋?zhuān)磺卸家砸罁?jù)法律規(guī)定和實(shí)際情況仔細(xì)核實(shí)。

購(gòu)房注意事項(xiàng)二：簽署各種法律文件和合同時(shí)要慎重仔細(xì)，將雙方的權(quán)利義務(wù)和程序細(xì)節(jié)等規(guī)定盡可能細(xì)化，以降低違約和產(chǎn)生糾紛的可能性。

看房期間，不要簽署《看房協(xié)議》之類(lèi)的文件；在和賣(mài)方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋合意的時(shí)候，不要簽署《居間中保合同》《買(mǎi)賣(mài)居間合同》之類(lèi)的三方協(xié)議，要單獨(dú)與賣(mài)主簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，與中介公司簽訂《居間合同》。買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用補(bǔ)充條款與賣(mài)房人盡可能細(xì)化付款方式、資金劃轉(zhuǎn)方式，房屋交付時(shí)間，并且規(guī)定好逾期的違約責(zé)任，避免日后產(chǎn)生糾紛。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，買(mǎi)賣(mài)雙方要逐條仔細(xì)審查條款內(nèi)容，對(duì)于不合理之處要當(dāng)即提出異議，充分利用補(bǔ)充條款、特別約定等方式維護(hù)自己的基本權(quán)利，合理規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中介服務(wù)費(fèi)用的組成，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)要求中介公司明示，在居間合同中加以詳細(xì)規(guī)定中介公司的義務(wù)和責(zé)任，盡可能不簽署某些中介公司提供的《傭金確認(rèn)書(shū)》一類(lèi)的文件，以免在法庭上陷入不利地位。

據(jù)調(diào)查，目前市場(chǎng)上的中介公司收費(fèi)大致包括以下幾項(xiàng)：

1、居間服務(wù)費(fèi)，一般按照房屋成交價(jià)的1．5%-2．5%收取，不同的中介公司收費(fèi)不等，有一定商量的余地。

2、協(xié)助辦理網(wǎng)簽、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)用。

3、貸款服務(wù)款。有些款項(xiàng)比如說(shuō)契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等是交給稅務(wù)機(jī)關(guān)或其他單位的，不在此列。買(mǎi)房人要逐條確認(rèn)名目和數(shù)額，做到明白付款、心中有數(shù)。

購(gòu)房注意事項(xiàng)三：買(mǎi)房人要巧妙利用多渠道規(guī)定賣(mài)房人和中介公司的義務(wù)，明確他們的責(zé)任，合理分配風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，為防止某些賣(mài)房人違背誠(chéng)信“一房二賣(mài)”，可以設(shè)法在《買(mǎi)賣(mài)合同》中提高違約金的數(shù)額，甚至可以約定違約金數(shù)額等于“一房二賣(mài)”后的差價(jià)，或約定成如果賣(mài)方違約，則由賣(mài)方賠償買(mǎi)方已支付的居間費(fèi)用。此外，買(mǎi)房人也可以在能力范圍內(nèi)提高交付定金的數(shù)額，這些方法都可以加大買(mǎi)房人的違約成本，形成對(duì)其違約行為的有效制約。

另一方面，對(duì)于中介公司，要督促其誠(chéng)實(shí)、及時(shí)、勤勉盡責(zé)地完成各個(gè)階段的手續(xù)。對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)如網(wǎng)簽、繳納契稅、貸款申請(qǐng)、過(guò)戶，都要及時(shí)掌握進(jìn)度、動(dòng)態(tài)，主動(dòng)積極與賣(mài)主、中介保持聯(lián)系、加強(qiáng)配合，防止因?yàn)檫@一系列后續(xù)手續(xù)遇到拖延或者障礙導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同解約。最好將辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶規(guī)定在居間服務(wù)的內(nèi)容范圍之內(nèi)。