一、購買商品房應注意什么

（一）五證。

1、復印件要注意看原件。

2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可在合同中約定開發(fā)商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。不能取得該證件所要承擔的責任。

（二）公攤面積。

1、在合同中寫明確套內建筑面積和公攤面積。

2、在附件中列明公攤面積的構成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

（三）房產證。

將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。

（四）所售房屋的抵押。

有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

（五）物業(yè)管理公約。

出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

二、通過中介購房時應注意哪些問題

購房注意事項一：在買房前要仔細查清房屋自然狀況和權屬情況。

買房人在看房的時候，要查看房屋產權證、國有土地使用權證等證件原件，在簽訂買賣合同時，同時驗明身份證、戶口簿，以確認賣房人就是產權證書上的房屋所有權人本人。代人賣房的，必須有房主本人的授權委托書，最好經公證；有房屋共有人的，最好要見到各位房屋共有人。房屋本身有貸款未還清的，或者有物業(yè)、水電、燃氣、供暖、網(wǎng)絡、電信、有線電視費等費用沒繳清的，要與房主協(xié)商及時繳清；最好不要購買那些正處于權屬糾紛中的房屋，如繼承、析產、離婚財產分割的，或者被抵押、擔保、查封的。不要輕信中介員工的口頭承諾和解釋，一切都要以依據(jù)法律規(guī)定和實際情況仔細核實。

購房注意事項二：簽署各種法律文件和合同時要慎重仔細，將雙方的權利義務和程序細節(jié)等規(guī)定盡可能細化，以降低違約和產生糾紛的可能性。

看房期間，不要簽署《看房協(xié)議》之類的文件；在和賣方達成買賣房屋合意的時候，不要簽署《居間中保合同》《買賣居間合同》之類的三方協(xié)議，要單獨與賣主簽訂《房屋買賣合同》，與中介公司簽訂《居間合同》。買房人應當運用補充條款與賣房人盡可能細化付款方式、資金劃轉方式，房屋交付時間，并且規(guī)定好逾期的違約責任，避免日后產生糾紛。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，買賣雙方要逐條仔細審查條款內容，對于不合理之處要當即提出異議，充分利用補充條款、特別約定等方式維護自己的基本權利，合理規(guī)避和防范風險。對于中介服務費用的組成，買房人應當要求中介公司明示，在居間合同中加以詳細規(guī)定中介公司的義務和責任，盡可能不簽署某些中介公司提供的《傭金確認書》一類的文件，以免在法庭上陷入不利地位。

據(jù)調查，目前市場上的中介公司收費大致包括以下幾項：

1、居間服務費，一般按照房屋成交價的1．5%-2．5%收取，不同的中介公司收費不等，有一定商量的余地。

2、協(xié)助辦理網(wǎng)簽、產權過戶費用。

3、貸款服務款。有些款項比如說契稅、產權登記費、擔保費、評估費等是交給稅務機關或其他單位的，不在此列。買房人要逐條確認名目和數(shù)額，做到明白付款、心中有數(shù)。

購房注意事項三：買房人要巧妙利用多渠道規(guī)定賣房人和中介公司的義務，明確他們的責任，合理分配風險。

一方面，為防止某些賣房人違背誠信“一房二賣”，可以設法在《買賣合同》中提高違約金的數(shù)額，甚至可以約定違約金數(shù)額等于“一房二賣”后的差價，或約定成如果賣方違約，則由賣方賠償買方已支付的居間費用。此外，買房人也可以在能力范圍內提高交付定金的數(shù)額，這些方法都可以加大買房人的違約成本，形成對其違約行為的有效制約。

另一方面，對于中介公司，要督促其誠實、及時、勤勉盡責地完成各個階段的手續(xù)。對每一個環(huán)節(jié)如網(wǎng)簽、繳納契稅、貸款申請、過戶，都要及時掌握進度、動態(tài)，主動積極與賣主、中介保持聯(lián)系、加強配合，防止因為這一系列后續(xù)手續(xù)遇到拖延或者障礙導致買賣合同解約。最好將辦理網(wǎng)簽、過戶規(guī)定在居間服務的內容范圍之內。