一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力

根據(jù)司法實踐，農(nóng)村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認定呢？

1、對于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應認定為無效合同

我國土地管理法及其管理條例對宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！币虼耍瑥挠嘘P(guān)規(guī)定來看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應當認定為無效合同；

2、對于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應認定為有效合同

原因是：第一 ，窮盡我國相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定，并沒有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無規(guī)定即自由；第二，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說并未違反宅基地使用權(quán)保障功能，同時也可以通過流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題；第三，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應當為有效，如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

二、農(nóng)村房屋買賣糾紛如何處理

隨著農(nóng)村房屋買賣的迅猛增加，因各種原因引發(fā)的糾紛日漸增多，其中，尤以買賣合同糾紛居多。目前，其糾紛類型主要有：

1、賣方起訴的糾紛。

賣方起訴的糾紛多表現(xiàn)為：賣方?jīng)]有房屋權(quán)屬證明，以較低的價格將其農(nóng)房出賣給非本集體經(jīng)濟組織成員，如城鎮(zhèn)居民，但隨著房價的飛速上漲，利益的驅(qū)動使賣方不甘于當時的價格而試圖收回房屋再次獲利。因此，賣方常以買賣合同違反《合同法》第52條之規(guī)定為由，即違反法律、行政法規(guī)之強制性規(guī)定的合同為無效合同，請求法院確認房屋買賣合同無效。

2、買方起訴的糾紛。

買方起訴的糾紛具體來說為：由于農(nóng)村房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，或僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)，因此，在買賣合同簽訂后，買方是無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記或在合同約定的期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)的。加之，目前一些政策性文件禁止向城鎮(zhèn)居民出售農(nóng)村房屋，于是買方便起訴至法院，要求確認買賣合同無效，由賣方返還購房款，或請求賣方支付相應的違約金等。

3、其他與農(nóng)房買賣有關(guān)的糾紛。

此類糾紛并不直接表現(xiàn)為買賣合同糾紛。例如，農(nóng)房聯(lián)建一般是農(nóng)民出地，他人出資來共同修建房屋，修好的房屋由雙方協(xié)商進行適當分配。

其時常發(fā)生的糾紛為：農(nóng)民在房屋建好后反悔，想獨吞房屋，不讓出資方入住，出資方只好起訴，請求法院確認其對房屋享有的權(quán)利。又如，據(jù)調(diào)查，某些法院在執(zhí)行工作中曾遇到這樣的糾紛：在一起借款糾紛的執(zhí)行過程中，法院查明訴訟保全的被執(zhí)行人財產(chǎn)是只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)的商鋪和住房，而商鋪和住房已出讓，其受讓人請求解除法院對商鋪和住房的查封。