買房遭遇限購令怎么辦

“限購了，辦不了過戶手續(xù)；退房吧，房東又不干。這合同房真是‘買不了又退不了’?！毕拶徚顒偝雠_的時候，很多已經(jīng)買了房子的外地購房者并沒有太在意，但是隨著時間的推移，一些新房逐漸領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證，二手房市場簽訂的合同房開始過戶，不少外地購房者到交易中心遞件過戶的時候，才發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)被限購了。

范小姐是攀枝花人，去年6月份，她在成都市武侯區(qū)購買了一套合同房，去年8月份收房后，范小姐就進場裝修，光裝修就花了30萬元。上周，房東領(lǐng)到了房屋產(chǎn)權(quán)證，于是約上范小姐一起去成都市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。然而，在辦理過戶手續(xù)時，范小姐卻被告知：根據(jù)現(xiàn)行的成都限購令規(guī)定，范小姐不能出具在成都購買社?；蛘呃U納契稅的相關(guān)證明，范小姐沒有資格在成都主城區(qū)內(nèi)買房。因此，這套范小姐已經(jīng)投入了幾十萬元的房產(chǎn)，不能過戶到她的名下。

“這套房子我裝修好已經(jīng)入住半年了，現(xiàn)在卻買不了，如果退房的話，房東只答應(yīng)退房款，等于是我的30萬元裝修費就完全打水漂了，肯定不得行啊!”范小姐無比郁悶地告訴記者。

限購令不光讓買了合同房的外地人范小姐很糾結(jié)，同樣是購買了合同房的成都本地人王先生也很糾結(jié)。王先生去年簽下了一套合同房，但是這套房子是他們家在成都主城區(qū)的第三套房子，同樣在限購范圍內(nèi)。王先生說：“我現(xiàn)在要么只能把之前的兩套房子賣一套才能買這套房子，要么就只有退房，賠房東5萬元的違約金?！?/p>

據(jù)了解，現(xiàn)在有不少被限購的購房者都卡在了過戶環(huán)節(jié)而進退兩難，用范小姐的話說，“我現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)買合同房真的是問題不少，限購了，買不了，也退不了!一旦退房，必然就有糾紛?！薄俺啥级址渴袌錾腺I賣合同房的現(xiàn)象很普遍，限購后，一旦退房，很容易產(chǎn)生糾紛。”

次新房一直都是二手房市場的寵兒，特別是一些地段好、品質(zhì)好的新房，還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證就已經(jīng)開始“交易”。不少新房領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證都是在交房半年或一年后，等到下產(chǎn)權(quán)證了再購買，房價很可能又漲了一截，所以不少購房者都愿意通過簽訂購房協(xié)議，先約定好過戶時間和房款等條款，付部分房款，然后通過公證的方式先買下看中的房產(chǎn)。

沒有房產(chǎn)證的房子能買賣嗎

根據(jù)規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子是不能交易的，但是買賣雙方自愿達成購房協(xié)議，通過公證的方式約定交易房款和過戶時間等條款是可以的。所以，現(xiàn)在的合同房現(xiàn)象比較普遍。

合同房本身有一定的風(fēng)險，特別是在限購令下，去年簽的不少合同房都遇到了限購的現(xiàn)象，限購令出臺前簽訂的合同房已經(jīng)造成“事實婚姻”， 一旦涉及到協(xié)商和退房，就很容易產(chǎn)生糾紛?！斑@樣的現(xiàn)象在成都二手房市場很多，而且這樣的糾紛可能還不少，該怎么解決，確實是個問題。

“合同房不能買賣，必須按政策執(zhí)行，要解決這一問題只能靠買賣雙方自行協(xié)商?！?/p>

合同房買賣能不能過戶？如果不能過戶，購房者與房東又該如何協(xié)調(diào)可能產(chǎn)生的問題與糾紛？為此，記者專程走訪了成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局，相關(guān)負責(zé)人表示，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，不能上市流通交易。這種買賣合同房的現(xiàn)象，是買賣雙方私下達成的協(xié)議，并沒有進行過戶，所以都必須按照目前的限購政策來執(zhí)行。該負責(zé)人稱，對于這種“事實婚姻”，解決辦法更多的還是要靠買賣雙方自行協(xié)商。

因為限購政策導(dǎo)致買房失去買房資格而違約，這屬于不可抗因素，買賣雙方可以解除購房合同。“具體解除條款和賠付等問題，更多只能靠買賣雙方自行協(xié)商?！?/p>

“一是協(xié)商退房，二是變更購房人姓名，但這兩種方法都存在風(fēng)險?！睒I(yè)內(nèi)專家提醒購房者，過戶時間距離合同簽訂時間越長，越容易產(chǎn)生糾紛。因此，購房者在購買合同房時，還應(yīng)該了解清楚其所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間。

某中介公司的一位權(quán)證人員告訴記者，現(xiàn)在不少中介為了避免糾紛，通過幫助購房者補辦社保的方式，以解決外地購房者在成都購買合同房被限購的問題。

如何解決這種政策上無法解決的合同房“事實婚姻”問題？對此，業(yè)內(nèi)人士支招稱，解決辦法有兩種：一是協(xié)商退房，一是變更購房人姓名。但是，如果遇到買家已經(jīng)將房屋進行裝修的情況，協(xié)商退房就會很麻煩?！耙驗榉繓|愿意退房款就不錯了，肯定不會退裝修費用。退房問題如果協(xié)商不好，很容易產(chǎn)生糾紛?！备鶕?jù)該業(yè)內(nèi)人士的說法，買家被限購了，可以用沒有被限購的朋友的名字來過戶該房，再把該房公證給自己。

但是，對于第二種解決辦法，某公司權(quán)證部負責(zé)人一語中的地指出了其可能帶來的弊端：“這種辦法有風(fēng)險，即便是公證給自己了，但是過戶后的產(chǎn)權(quán)證畢竟還是別人的名字?！痹撊耸拷ㄗh稱，在購買合同房時，購房者應(yīng)該考慮成熟了才決定要不要冒這一風(fēng)險。如果確定愿意賭上一賭去買合同房，除了要在購房協(xié)議中約定好過戶時間、購房總金額等條款外，對于不可抗力因素導(dǎo)致的后果，也要約定解決辦法，如何賠付等。