一、購房合同無效的情形

（一）商品房買賣合同本身的無效

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的；

4、損害社會(huì)公共利益的；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；

6、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效；

7、當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的；

8、開發(fā)商在劃撥土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買賣合同無效。

（二）商品房買賣合同被撤銷的，自始無效

1、因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

2、在訂立合同時(shí)顯失公平，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方請(qǐng)求撤銷的；

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買受人請(qǐng)求撤銷的；

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對(duì)人要求撤銷的；

6、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對(duì)人要求撤銷的。

（三）效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時(shí)追認(rèn)的為無效合同

1、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)的，該合同無效；

2、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同無效；

3、無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，該合同無效。

二、商品房買賣合同無效如何處理

（一）買受人應(yīng)分析導(dǎo)致合同無效的原因及責(zé)任方，并判斷是否可以采取補(bǔ)救措施，以使合同滿足生效要件。若是因代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)，或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，或者買受人為限制民事行為能力人的，若買受人確實(shí)有購房意愿，律師應(yīng)提請(qǐng)被代理人，或者限制民事行為能力人的法定代理人在開發(fā)商行使撤銷權(quán)前及時(shí)予以追認(rèn)。

（二）若是因開發(fā)商原因?qū)е潞贤瑹o效的，買受人應(yīng)注意證據(jù)的收集，并及時(shí)履行催告、告知等義務(wù)，與開發(fā)商友好協(xié)商，確定具體的賠償金額。若協(xié)商不能達(dá)成一致，應(yīng)注意訴訟時(shí)效的把握。

（三）若是因買受人原因?qū)е潞贤瑹o效的，應(yīng)與開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，確定具體的賠償金額，盡量減少買受人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（四）商品房買賣合同約定以按揭貸款方式支付房屋價(jià)款，且買受人已與銀行簽訂了按揭貸款合同的，買受人應(yīng)妥善處理與銀行解除按揭貸款的事宜。