一、如何辦理二手房按揭貸款

1、 確定按揭服務(wù)公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、 查詢公積金（如需公積金貸款）

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)

按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進(jìn)行房價評估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

5、簽貸款協(xié)議，公證，保險

按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費(fèi)用，包括房屋保險費(fèi)等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。

8 、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

二、二手房買賣如何規(guī)避風(fēng)險

二手房是現(xiàn)房，由于直觀，選擇的余地大，每年的成交交量大。但由于其產(chǎn)權(quán)的多樣性、復(fù)雜性及出售方個體的多樣性，故交易中存在諸多法律風(fēng)險，現(xiàn)在此作一介紹，供準(zhǔn)備買房者參考。

首先，在準(zhǔn)備購買二手房確定價格前必須進(jìn)行實(shí)地查看，這樣就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài)，因法律規(guī)定，買賣不破租賃，如果出售的房層處于出租狀態(tài)，那么，即使購房房層的產(chǎn)權(quán)，買受人也不能馬上使用。另外，實(shí)地查看時可對該小區(qū)的配套有一個全面了解，該房子四周是否有操音，油煙等環(huán)境污染源，房子是否有存在各類缺陷，因?yàn)橐坏┰诔山缓蟛虐l(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問題，買受方很難再追究出售方責(zé)任，一般應(yīng)推定購買方在購買時是明知這些情況的。

其次，對房地產(chǎn)的權(quán)利狀況作一個全面了解，如權(quán)屬是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中哪一類，因了除了商品房其他房子對進(jìn)入市場交易都有一定的限制條件；土地使用權(quán)是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權(quán)，如是國有劃拔各地規(guī)定不同，有要求補(bǔ)交土地出讓金的，有不要求的土地性質(zhì)變更而可以過戶的，如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就要小心了，現(xiàn)對集體土地的使用權(quán)控制很嚴(yán)，一般不允許轉(zhuǎn)讓。

在了解房屋和土地性質(zhì)后，可進(jìn)一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬方面，第一，查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人，出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人，如不是本人是否有可以確信的委托書；第二，查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效的情況；第三，除了商品房以外的房產(chǎn)，是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購買權(quán)人的同意等；四查該地區(qū)是否進(jìn)入拆遷范圍等。

確認(rèn)房屋權(quán)屬沒有問題后，可進(jìn)入簽訂合同的階段。作為買受方，在約定權(quán)利義務(wù)時首先要防止出售方違約，因在房子沒有過戶前，買受方往往先付了定金但沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，相對來說處于被動地位。其次買賣房產(chǎn)涉及的稅費(fèi)很多，由雙方各自承擔(dān)還是由一方承必須約定清楚，不要使用出賣方得凈價這種約定，因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業(yè)稅都是買受方承擔(dān)的，或者在遇政策調(diào)整時的稅費(fèi)也是由買受方承擔(dān)的；第三，合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款20%的，交首付款與過戶的時間最好約定是在同一天，因?qū)τ谫徺I方來說，最大的風(fēng)險是來自付款后房子沒有過戶，（如出賣方因債務(wù)等原因被法院查封，或出賣方企圖一房二賣），如過戶已被受理，則買受方的風(fēng)險會小得多。

在訂立合同時可同時了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費(fèi)等是否交清，同時在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經(jīng)交易中心審核受理后，如購買方不是按揭付款的，則交付房屋和付清房款可以在當(dāng)天同時進(jìn)行。

最后一個階段是購買方拿到產(chǎn)權(quán)證后，這時法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購買方了，如是按揭付款的，買受方可對各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險等作一比效，選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發(fā)放，購方一定要對按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定，最好是直接支付給出售方或放入購買方帳戶再支付給出售方。

以上過程還是比效復(fù)雜的，從安全和節(jié)約交易成本角度出發(fā)，我們建議購買方最好請律師辦理相關(guān)的事項(xiàng)。