一、怎樣簽訂二手房購房合同

二手房買賣一般都通過中介，簽訂的是中介提供的格式合同，購房者法律知識不足，對格式條款中三方權(quán)利義務(wù)不對等的狀況認(rèn)識不清，致很房屋出賣人和買受人發(fā)生糾紛時自己的權(quán)利得不得有效維護(hù)。這里就二手房買賣簽訂合同應(yīng)注意點(diǎn)問題說幾點(diǎn)。

1、 二手房包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、職工集資建房、小產(chǎn)權(quán)房。注意出商品房之外，其他的二手房或者不允許買賣，或者對買賣設(shè)置了各種限制如城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣行為無效。在購買時應(yīng)注意。這里談一下商品房二手房的買賣。

2、 房屋產(chǎn)權(quán)狀況。

未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋和產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋不宜購買。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓，簽訂買賣合同的，合同有效，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。

房屋產(chǎn)權(quán)人以登記為準(zhǔn)，實踐中因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛最常見的是夫妻共同財產(chǎn)登記在一人名下，以一人名義出售簽訂合同，沒有及時辦理過戶的，房價上漲以后，其配偶以未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無效。因為沒有過戶，涉及到法院、房管局，牽涉很多精力。如果房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，在簽訂買賣合同時要求夫妻雙方共同簽字，如果房屋屬于其他共同共有，要求共有人共同簽字或者由其他共有人的授權(quán)委托書。

3、 要查明房屋沒有抵押、查封、被保全等情況。

可到房管局進(jìn)行查詢。如果房產(chǎn)有以上情況，建議不要購買。另外要明確房屋是否劃入拆遷范圍，如果屬于拆遷范圍，則不能過戶。出賣人應(yīng)將抵押事實與涉及拆遷事實明確告知買受人，沒有告知的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。涉及抵押貸款的房子可以交易，但禁止過戶。需要原產(chǎn)權(quán)人先還清貸款或者轉(zhuǎn)按揭，解除抵押，才允許過戶。

對房屋所有權(quán)屬有疑問的，可以持房屋所有權(quán)證或其他權(quán)屬證明直接到頒發(fā)該證書的區(qū)縣房管部門核實該房屋是否權(quán)屬受限，能否過戶交易。

4、 房屋是否出租，如果房屋正在出租，要弄清楚租期、原房主收取租金情況，決定是否購買。

房屋涉及出租的，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，買受人確定購買的，要確認(rèn)出賣人出賣之前已經(jīng)通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，要求出賣人出具承租人放棄購買的證明。

二、如何約定二手房合同違約金

在二手房買賣合同中，會針對逾期付款、延遲辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

如果從自身角度出發(fā)，將對方違約責(zé)任定得越高對自己越有利。比如賣家可以要求買家逾期付款的違約金定為每逾期一日，支付總房款的千分之一，這比央行規(guī)定的逾期罰息標(biāo)準(zhǔn)要高得多，有些甚至高達(dá)千分之五，這就更高了。這樣的標(biāo)準(zhǔn)是不是對自己很有利呢？其實不然，因為買賣合同中對違約責(zé)任的約定是對等的，如果買家要求賣家承擔(dān)較高的違約責(zé)任，那么，賣家同樣可以在合同中約定買家承擔(dān)較高的違約責(zé)任。

但必須注意的是，如果對違約責(zé)任約定得過低，則有可能產(chǎn)生無法真正起到約束作用的尷尬局面。有些帶租約的房產(chǎn)出售之后，賣家沒有處理好與租客之間的關(guān)系，交房之后租客并不愿意搬走，而又因為逾期交房的違約責(zé)任可以承受，因此有賣家便甩手不管，寧愿支付違約金。但這卻苦了急于拿到房子的買家，因為他想要的是住房，而不是金額并不多的違約金。由此可見，將違約金確定在合理范圍內(nèi)，既能對買賣雙方形成約束，又不會造成過重的負(fù)擔(dān)。

由此可見，如何約定適度的違約責(zé)任，也是買賣雙方需要注意的。對于逾期付款、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，可約定每日按照總房價的千分之一來支付違約金。如一套總價值100萬元的二手房，晚交房一天，將支付1000元的違約金，這對賣家來說，還是具有相當(dāng)?shù)耐亓Α?/p>

而對于單方解除合同的情形，違約方應(yīng)該承擔(dān)多大的違約責(zé)任？一般情況下確定為總房價的20%。這是法院可能支持的最高上限。因此，買賣雙方在合同中約定解除合同之后違約金時，一般以20%為最高上限。