一、如何確定二手房的真實(shí)年限
1、看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門確認(rèn)房屋的真實(shí)年代。
2、房屋內(nèi)如果新近裝飾過，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。
3、觀察樓道情況，了解戶表狀況。
4、查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時(shí)間。
5、消費(fèi)者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、二手房的交易程序是怎樣的
二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。
1、簽約。
買方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實(shí)踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。因此注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務(wù)必注意的問題。
2、付款。
支付房款是買方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權(quán)利限制、資信單位對(duì)交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。
采用分期付款需注意以下幾點(diǎn)：
①簽約時(shí)買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。
②首期款支付，一般與賣方交房同時(shí)進(jìn)行或稍早。
③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過戶手續(xù)為條件。在此之前要求產(chǎn)權(quán)證已辦到賣方名下，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制（如抵押、查封）均已解除。
④尾款的支付，可約定在產(chǎn)權(quán)證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(wù)（如遷出戶口、繳清應(yīng)付稅費(fèi)等）后進(jìn)行。
⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣合同及過戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應(yīng)約定賣方收取房款的賬號(hào)以及無法辦理按揭或按揭款項(xiàng)不足時(shí)的處理辦法。
3、交房。
交房有利于減少賣方一房?jī)少u的機(jī)會(huì)，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)：
①交房的時(shí)間和條件。交房一般與首期款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。
③房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)。須明確交房后房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)，未約定則由買方承擔(dān)。
④房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。
4、過戶。
過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對(duì)此須明確：
①到土房局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)點(diǎn)。
②過戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費(fèi)”與“費(fèi)用”的差異，前者包括稅收。在約定“費(fèi)用”全部由買方承擔(dān)的情況下，賣方仍可能不得不承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，盡管這與賣方本意大相徑庭。
③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予約定。
