一、商品房降價(jià)能解除合同嗎

隨著國家宏觀調(diào)控政策力度的加大，我國房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價(jià)降幅較快。于是在全國范圍內(nèi)，特別是北京、上海、杭州等大中城市，購房者要求退房事件紛紛發(fā)生。那么在這種情況能否解除購房合同？

首先，不履行合同與誠實(shí)信任原則相悖。

誠實(shí)信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時(shí)誠實(shí)并不欺不騙，締約后守信并自覺履行。因此無論是開發(fā)商，還是購房者，都應(yīng)該講誠信。其次，購房者不履行合同，也無權(quán)依法解除合同。解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形”。購房者似乎可以利用（二）、（三）、（四）項(xiàng)，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)民法理論以及《<中華人民共和國合同法>釋義》（二）、（三）、（四）項(xiàng)的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購房者不履行合同，也無權(quán)適用法定解除條件。

再次，能履行的合同違約后也應(yīng)繼續(xù)履行。在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的不履行和不適當(dāng)履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對(duì)方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無權(quán)毀約。

最后，即使合同解除也要賠償損失。

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。從法律規(guī)定來看，合同解除后約定違約金低于開發(fā)商損失的，開發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額?？梢?，即使合同解除，購房者也要賠償相當(dāng)于開發(fā)商的損失。

二、買房時(shí)什么情形才可申請(qǐng)退房

可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。 約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。 根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí)，可起訴至法院要求退房。

法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件。 一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：

 1、延期交付房屋。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

 2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效。 開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。

 3、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。 在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。

4、房屋面積誤差超過3% 。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與簽約時(shí)的暫測面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

5、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認(rèn)定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可；房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的；該房屋權(quán)屬有爭議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記。根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。

8、按揭合同辦理不下來。因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

9、在建工程轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。