一、商品房買賣合同無效的情形

（一）商品房買賣合同本身的無效

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請求法院確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的；

4、損害社會公共利益的；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；

6、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效；

7、當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的；

8、開發(fā)商在劃撥土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買賣合同無效。

（二）商品房買賣合同被撤銷的，自始無效

1、因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請求撤銷的；

2、在訂立合同時顯失公平，當(dāng)事人請求撤銷的；

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的；

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買受人請求撤銷的；

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對人要求撤銷的；

6、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對人要求撤銷的。

（三）效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時追認(rèn)的為無效合同

1、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認(rèn)的，該合同無效；

2、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，該合同無效；

3、無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，該合同無效。

二、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓

商品房買賣合同的轉(zhuǎn)讓，在現(xiàn)實(shí)中主要有現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓和預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓兩種。而對預(yù)售商品房能否進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，由于實(shí)踐中對此存有較大的爭議，該轉(zhuǎn)讓可能存在無法取得物權(quán)的法律風(fēng)險。

商品房預(yù)售是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為，也就是我們所稱的“賣樓花”；預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，又稱商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，行業(yè)里稱此行為為“炒賣樓花”。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”但國務(wù)院至今尚未對此作出規(guī)定。

而2005年4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中第7條規(guī)定：“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”該規(guī)定出臺后，各地紛紛制定相應(yīng)政策嚴(yán)禁預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓。