一、二手房應如何交易

（一）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（二）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（三）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（四）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（五）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

（六）辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新產(chǎn)權證。

（七）對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（八）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、如何防范二手房交易糾紛

有二手房中介參與的二手房交易，往往是買方先妥協(xié)，先將購房款付足，然后賣方過戶。但這樣還會因為后續(xù)的土地證過戶，物業(yè)過戶，以及賣方遷戶口延時等問題出現(xiàn)糾紛。

為避免二手房過戶中這些糾紛，浦發(fā)銀行銀保托管推出了二手房交易資金托管業(yè)務。買房者可以將購房款先轉(zhuǎn)入銀保托管賬戶，待雙方完成產(chǎn)權過戶后，房款由買方從其托管賬戶轉(zhuǎn)入賣方托管賬戶，當物業(yè)等交割完畢后，再次向賣方支付尾款，解決了雙方不信任的問題。

二手房交易只委托公證不登記過戶有哪些風險呢？

原房產(chǎn)產(chǎn)權持有人仍可以持原產(chǎn)權證與他人到登記機關辦理買賣過戶，登記機關無從掌握存在的其它公證事項。此外，一處房屋是否存在多次的公證買賣合同關系無法掌握。在委托登記后，原房屋所有權人可持該房產(chǎn)證進行房地產(chǎn)抵押，物權權屬將發(fā)生變化。房屋未經(jīng)登記機構(gòu)辦理過戶手續(xù)，其所有權都屬于原產(chǎn)權人，原產(chǎn)權人如發(fā)生司法行政方面的糾紛，該房屋仍可以被凍結(jié)或受到司法行政上的處分。