一、二手房交易中的違約情形有哪些

在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：

1、出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；

2、買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；

3、買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；

4、房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；

5、房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；

6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。

上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

但有時1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé)任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當(dāng)長的時間，而且勝訴后執(zhí)行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本不履行，有時守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。

所以，律師建議買賣雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴(yán)重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)提出解除合同并要求違約方承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。逾期付款或交房多長時間之內(nèi)守約方有權(quán)要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權(quán)提出解除合同并追究違約方的相應(yīng)違約責(zé)任。

二、二手房交易違約責(zé)任如何承擔(dān)

1、定金：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履行約定的義務(wù)，雙倍返還定金；給付定金的一方不履行約定的義務(wù)，定金不予返還；

2、繼續(xù)履行：守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時提起此項訴訟請求，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并不妨礙守約方要求繼續(xù)履行；

3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時，根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況下，守約方應(yīng)該在二者中選擇一個比較有利于自己的方式主張；

4、賠償實際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實際損失的情況下，守約方可以主張按實際損失賠償。

對于逾期付款、交房等逾期履行合同義務(wù)的違約行為，雙方最好在合同中約定按逾期的時間長短每日計算一定標(biāo)準(zhǔn)的違約金，這樣，逾期的時間越長，違約的行為越嚴(yán)重，承擔(dān)的違約責(zé)任也就越重。如果只約定逾期交房要承擔(dān)一定數(shù)額的違約金，那逾期一天和逾期一個月甚至更長就沒什么區(qū)別，一旦發(fā)生違約行為，那違約者恐怕寧可再拖更長時間。

對于單方解除合同等根本違約行為，應(yīng)該約定一個比較合適的具有處罰作用的違約標(biāo)準(zhǔn)，比如我們在提示十二中曾介紹過，對于賣家根本違約的，可以約定“如房主違約拒不履行，按在此期間周邊二手房上漲的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金?！碑?dāng)然，也可以約定“如果買家根本違約導(dǎo)致合同解除，賠償賣家在此期間房價的下降損失”，不過這條目前恐怕用不上，因為房價是一直在漲

對于房屋的質(zhì)量問題，不好做明確的違約金標(biāo)準(zhǔn)約定了，一般也就是根據(jù)相應(yīng)質(zhì)量問題造成的損失和維修費用進行賠償了。

對于房主轉(zhuǎn)移或更換房屋內(nèi)附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約行為，建議在簽訂合同時明確相關(guān)附屬設(shè)施或物品的單項價格，到時少哪個就按哪個標(biāo)準(zhǔn)賠償就可以了。