一、購買二手房的流程

第一步 尋找房源

尋找房源有以下幾種途徑：通過親戚朋友打聽尋找；通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上的房屋出售廣告或登出購買廣告尋找；直接到一家可靠的房地產(chǎn)中介公司登記，讓其代替尋找。

第一種途徑的缺點(diǎn)是信息太窄，時(shí)間太長，而且成功的幾率也較低。第二種和第三種方法是多數(shù)人購房選擇的辦法。由于房地產(chǎn)中介公司在信息服務(wù)方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，能在最短的時(shí)間內(nèi)為消費(fèi)者尋找到合適的房源。

第二步 現(xiàn)場(chǎng)看房

找到合適的房源，消費(fèi)者應(yīng)在專業(yè)房地產(chǎn)人士的陪同下去實(shí)地查看房子的基本情況?？捶康闹饕康氖橇私夥孔拥膶?shí)際情況與事前所了解到的是否相符，如查看有無私搭私建的部分、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、觀察房屋內(nèi)部有無明確的質(zhì)量問題、了解裝修的狀況、查驗(yàn)物業(yè)管理的情況，以及往后的居住費(fèi)用。此外，還要考核房屋的市政配套設(shè)施，包括水、水壓；電視接收的清晰度；房子供電容量、戶內(nèi)外電線是否老化、電話線和煤氣的接通情況、暖氣片數(shù)夠不夠或暖氣溫度夠不夠等，這些情況不摸清楚，入住以后出現(xiàn)各種問題會(huì)很頭疼。同時(shí)，還應(yīng)初步查驗(yàn)一下該房的產(chǎn)權(quán)證書，是否是售房者本人的，是否屬于可上市交易范圍等。

第三步 談判簽約

在實(shí)地勘測(cè)房屋和審驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明均無誤的情況下，消費(fèi)者可以與賣方談判簽約了。在合同中應(yīng)詳細(xì)、清楚地規(guī)定出買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，精確交房時(shí)間、付款時(shí)間、物業(yè)交割時(shí)間、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間和付款方式、金額等，還應(yīng)規(guī)定違約一方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及糾紛不能自行解決時(shí)的做法等。

第四步 繳費(fèi)過戶

簽訂了買賣合同并且付清房款后，交易雙方即可攜帶有關(guān)證件資料到房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)。交易管理部門經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)查勘等程序，確定產(chǎn)權(quán)無糾紛后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，核發(fā)房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。購房者如需銀行貸款的，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)。

二、購買二手房要注意什么

第一，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；

2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；

3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

第二，考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣。

1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；

2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；

3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

第三，查看是否有私搭私建部分。

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

2、是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

3、陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

第四，確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。

1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；

2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

3、最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

第五，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

2、管線是否太多或者走線不合理；

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

第六，考核房屋的市政配套。

1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；

4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

7、小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

第七，了解裝修的狀況。

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

第八，查驗(yàn)物業(yè)管理的水平。

1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。