一、買商品房能退房的情形有哪些

（一）約定解除合同之情形。即房屋買賣合同中都明確約定了交房期限，將來開發(fā)商不能按時交房則購房者可以選擇適用解除合同這一條款，因此購房者要充分認識并利用這一條款，及時明確地告知開商要求退房并解除合同，因為這個解除合同條款雖然對購房者是有利的，但有些開發(fā)商都會在條款中附加一句說明，即如出現(xiàn)這一可以解除合同之情形時購房者在一個時間期限內(nèi)沒有行使視為放棄行使合同解除權(quán)，針對這一時間上的限定，如購房者不充分重視很可能就因為具備解除合同條件但沒有及時行使而喪失。

這一約定解除合同條款還可能出現(xiàn)在開發(fā)商不能按約辦理產(chǎn)證及權(quán)利登記，交付房屋時面積出現(xiàn)誤差等問題上，有的合同里還會有一方主動提出解約時須向守約方支付違約金這一約定解除條款，出現(xiàn)這些情形時，購房者要注意充分利用。

（二）法定解除合同之情形。即房屋買賣合同中沒有明確約定出現(xiàn)不能按時交付房屋、辦理產(chǎn)證及權(quán)利登記、質(zhì)量問題、貸款合同問題、以及面積誤差處理等情況或即使有約定但不夠明確時，達到法定期限時，則購房者可以行使法定解除權(quán)，達到退房目的。

（三）依相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋規(guī)定行使合同解除權(quán)而退房的還包括以下情形：

1、買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（3）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（5）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

2、根據(jù)建設(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

3、前述建設(shè)部辦法還規(guī)定商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。該條與最高院解釋相互呼應(yīng)。

二、退房能要求退還定金嗎

定金的作用是促使當事人簽訂正式的商品房買賣合同，因為當事人履約的依據(jù)是商品房買賣合同，而不是商品房認購書。一般來說，商品房認購書會包括房屋面積、房屋位置和房屋價款等基本信息，但是不包括房屋的交房時間；而商品房買賣合同中除了上述內(nèi)容外，還必須包括房屋的交付日期。

也就是說，開發(fā)商有沒有按時交房、是否存在延遲交房，都必須根據(jù)商品房買賣合同中規(guī)定的日期判斷。商品買賣合同中一般都會規(guī)定了違約責任，包括開發(fā)商延遲交房時，應(yīng)當承擔的責任。如果簽訂商品房買賣合同后，開發(fā)商延期交房的，那么就應(yīng)當按照購房合同中規(guī)定的違約責任承擔相應(yīng)的責任。

實際上，由于在認購書中約定的購房定金是為了促使當事人簽訂商品房買賣合同，因此在商品房買賣合同簽訂以后，定金要么抵作房款，要么由開發(fā)商返還給購房者。