一、二手房買賣的風(fēng)險有什么

二手房屋買賣中應(yīng)注意以下法律風(fēng)險：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

1、產(chǎn)權(quán)歸屬，即房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，有幾個。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會認定合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)本身的問題

房屋產(chǎn)權(quán)是否為商品房，是否取得產(chǎn)權(quán)證。如果不是商品房，買方應(yīng)注意房屋是否符合交易條件，如經(jīng)濟適用房應(yīng)取得上市交易條件，而建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房交易是法律明令禁止的等

（二）買賣雙方主體風(fēng)險

1、以誰的名義買房，由于房屋產(chǎn)權(quán)以產(chǎn)權(quán)證登記的名字為準，因此，不要輕易以他人名義買賣，否則很容易引起糾紛；

2、賣方人身份審查，即簽約方是否房屋產(chǎn)權(quán)人，是其本人簽署還是委托他人簽約，如果委托他人，是否有委托書。此外，如果是委托他人代簽，而買方對產(chǎn)權(quán)人并不熟悉，無法確認委托書的真實性，則最好要求代簽人提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書原件。

（三）合同內(nèi)容風(fēng)險

主要是合同條款缺失或約定不明確而引起的法律風(fēng)險，如付款方式，過戶時間，物業(yè)交割，違約責(zé)任等方面未約定或約定不明確，可能導(dǎo)致合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議，從而給一方帶來損失。 因此，對合同內(nèi)容上，應(yīng)注意請專業(yè)律師進行把關(guān)審核。

（四）交易風(fēng)險

在二手房交易中，對買方而言，最大的風(fēng)險是房款全部付了以后，由于賣房人的原因遲遲辦不出產(chǎn)權(quán)證。因此，如果可能，可以選擇到公證處去辦房款提存公證，或?qū)⒎靠罱挥傻谌酵泄?，在產(chǎn)權(quán)證過戶后，再由賣家收錢。

二、商品房交付糾紛應(yīng)如何處理

商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢?zé)任等問題。

（一）商品房“交付使用”。

怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。

（二）商品房逾期交付的責(zé)任

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。

如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

（三）商品房交付不當?shù)呢?zé)任

商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成逾期交付時，開發(fā)商應(yīng)負逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在合理的時間予以補正，并可要求開發(fā)商賠償損失。

另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補正的。此時購房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。比如商品房面積超出約定的較多，小區(qū)環(huán)境改變較大，甚至房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等等情況。

購房者解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失，損失的計算一般很難確定，因此需要購房者與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定計算方法，比如賠償損失為房價款的5—10%，這樣有利于保護購房者，否則在目前房價上漲比較快的時候，開發(fā)商并不擔(dān)心購房者解除購房合同，購房者的利益也不能得到切實的保障。