一、農(nóng)村房屋買賣糾紛如何處理

農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕?。審理此類案件應考慮到個案情況，做出不同處理：

第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。

第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。

第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。

第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

二、買農(nóng)村房屋有限制嗎

農(nóng)村房屋的買賣受到較嚴格的限制，一般僅限于經(jīng)集體經(jīng)濟組織允許后，農(nóng)村房屋可在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部買賣，不允許城市的單位和個人到農(nóng)村購地建房或直接購房。對農(nóng)村房屋買賣的限制沒有必要，農(nóng)村房屋應是可以出賣給非農(nóng)業(yè)人口的。

首先，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人對農(nóng)村房屋享有所有權，對宅基地享有合法的使用權。按照物權法中所有權的基本理論，應對其所有房屋享有完全處分的權能。根據(jù)房地一體的原則，房屋宅基地使用權在買賣中一并發(fā)生轉移，所以，應當允許農(nóng)村房屋出售，但應當禁止宅基地使用權單獨轉讓給城鎮(zhèn)居民。

其次，農(nóng)村的房屋是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)，非農(nóng)業(yè)人口可以繼承其親屬遺留在農(nóng)村的房屋。同樣是農(nóng)村的房地產(chǎn)轉讓，既然允許非農(nóng)業(yè)人口繼承農(nóng)村的房屋，應當也允許農(nóng)村房屋買賣，因為買賣和繼承是房地產(chǎn)轉讓的不同形式。

再次，現(xiàn)行法律并未禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與其他組織通過聯(lián)營合資等形式對農(nóng)村房屋共有。聯(lián)營、合資經(jīng)營這種形式亦是房地產(chǎn)轉讓的變相形式，而且按照《合同法》的有關規(guī)定，這種轉讓的形式并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而所簽合同在法律上是有效的。

最后，允許農(nóng)村房屋出賣給非農(nóng)業(yè)人口，也是農(nóng)村和城市房地產(chǎn)市場統(tǒng)一的需要。農(nóng)村村民享有的住房所有權與城市居民的住房在所有權的權屬方面并無二致，如果對村民售房采取限制性政策，對村民來說是不公平的。如果農(nóng)村房地產(chǎn)永遠被貼上農(nóng)村的標簽，不能轉化為城市土地，或者城市人口不能通過合法的買賣獲得農(nóng)村房屋，那么，農(nóng)村就無法吸引外部投資，使其城市化。