房?jī)r(jià)上漲二手房賣(mài)主違約

隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，二手房交易市場(chǎng)也越加興旺，但是，隨之而來(lái)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件也逐漸增多。在出賣(mài)人為了追求高利潤(rùn)而對(duì)原合同買(mǎi)房人造成違約后，買(mǎi)房人的風(fēng)險(xiǎn)變得越來(lái)越大。買(mǎi)房人一旦受到了違約侵害，該如何應(yīng)對(duì)呢？日前，朝陽(yáng)法院已經(jīng)就房屋漲價(jià)損失做出了一例判決，支持了買(mǎi)房人漲價(jià)損失的賠償請(qǐng)求，引起了廣泛的社會(huì)關(guān)注。案件回放

針對(duì)目前在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，買(mǎi)房人在糾紛中提出解除合同情況下，很多買(mǎi)房人會(huì)提出要求賠償房屋的升值部分，在司法實(shí)踐中尚存在多種不同觀點(diǎn)，爭(zhēng)議較多。對(duì)此，昨日朝陽(yáng)法院專門(mén)邀請(qǐng)相關(guān)法學(xué)專家和律師對(duì)此類案件進(jìn)行了研討，特別是對(duì)近日朝陽(yáng)法院審結(jié)的一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案進(jìn)行了解讀。

2003年8月6日陳建新與崔榮春簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，陳建新以225000元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)崔榮春的一套住房。當(dāng)日，陳建新向崔榮春支付了訂金20000元，雙方辦理了交接手續(xù)，陳建新入住該房屋。2004年1月，陳建新將房屋余款205000元交與雙方認(rèn)可的中間人。

賣(mài)方違約后如何索賠違約金

這套房屋是崔榮春于2001年6月從所工作的華通公司處購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)時(shí)，崔榮春保證自2001年1月1日起在公司工作七年以上，如提前要求離開(kāi)，公司有權(quán)收回房屋。2004年6月9日，房屋產(chǎn)權(quán)登記于崔榮春名下。

2004年11月22日，陳建新與崔榮春共同辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，由于手續(xù)材料不齊備，當(dāng)日過(guò)戶手續(xù)未完成。崔榮春當(dāng)日繳納了房改房出讓金1152元及契稅4800元。之后，崔榮春未再繼續(xù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶事宜，房屋產(chǎn)權(quán)證原件一直在崔榮春手中。

2005年10月29日，華通公司根據(jù)與崔榮春之前簽訂的《個(gè)人購(gòu)房協(xié)議》中約定，要求收回房屋。2005年11月29日，朝陽(yáng)法院判決，房屋歸華通公司所有。陳建新起訴后，房屋的所有權(quán)于2007年7月30日重新登記至華通公司名下。

陳建新根據(jù)新出現(xiàn)的情況，變更了訴訟請(qǐng)求要求解除合同、崔榮春返還訂金20000元并賠償損失即訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值與合同交易價(jià)的差額534740元。

法院審理后認(rèn)為，陳建新與崔榮春簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》為雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜的合意，內(nèi)容合法有效，對(duì)雙方均具有法律約束力。崔榮春的行為違背誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重違反合同約定，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)予解除，崔榮春應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，判決雙方解除合同、崔榮春賠償陳建新476480元。

在本案中，崔榮春以長(zhǎng)期不作為的方式停止繼續(xù)履行合同，并采取與華通公司訴訟的方式，通過(guò)法院判決使崔榮春獲得履行與陳建新之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的障礙。導(dǎo)致合同無(wú)法履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)予解除，崔榮春應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)能彌補(bǔ)陳建新因此遭受的損失。陳建新目前的損失主要體現(xiàn)為喪失了訴爭(zhēng)房屋的使用價(jià)值和交換價(jià)值，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于訴爭(zhēng)房屋的現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值與雙方合同約定價(jià)格的差額，從而使陳建新得以購(gòu)買(mǎi)同等水平的其他住房。根據(jù)價(jià)格部門(mén)的評(píng)估，這套房屋在2007年8月至11月間的市場(chǎng)價(jià)格水平總價(jià)應(yīng)為701480元，與雙方合同約定價(jià)格225000元的差額為476480元，此金額系崔榮春對(duì)陳建新的損失賠償額。因此，判決崔榮春賠償陳建新476480元。