一、出租的房屋能否抵押

一般情況下，抵押設(shè)定之前或者之后，抵押人均可將設(shè)定抵押的房屋出租給第三人使用。租賃關(guān)系直接針對房屋的占有、使用和收益，而抵押權(quán)針對的是房屋的交換價值，兩者并無本質(zhì)的沖突。但在經(jīng)濟(jì)生活中，卻常常出現(xiàn)一房同時設(shè)定抵押和租賃雙重法律關(guān)系，由此會產(chǎn)生一些法律糾紛。

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。此為“買賣不破租賃”原則，是租賃權(quán)物權(quán)化的集中體現(xiàn)。

所謂買賣不破租賃，是指在租賃合同存續(xù)期間，出租人將租賃房屋讓與第三人的，租賃合同對該受讓人仍然有效。《擔(dān)保法》第四十八條也有類似規(guī)定：“抵押人將已經(jīng)出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！卑凑铡芭e重以明輕”法律解釋原則，可以認(rèn)為先設(shè)定的租賃合同可以對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。即使抵押權(quán)人為了實現(xiàn)抵押權(quán)，對抵押的房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，租賃關(guān)系仍能夠?qū)官I受人，即為“拍賣不能擊破租賃”原則。

抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。由此可見，租賃對抵押權(quán)的實現(xiàn)造成了一定的不利影響，所以抵押人應(yīng)將已出租的事實告知承租人和抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人決定是否接受抵押，否則，抵押人應(yīng)對抵押權(quán)人因此產(chǎn)生的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、房屋抵押后能否再出租

抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?？梢?，后成立的租賃關(guān)系對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗效力，抵押權(quán)人在實現(xiàn)權(quán)利時，能以房屋并無租賃關(guān)系存在（即無權(quán)利瑕疵）變賣、拍賣而獲得清償，租賃關(guān)系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內(nèi)部合同關(guān)系主張權(quán)利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關(guān)抵押的事實的，出租人應(yīng)該承擔(dān)損害賠償責(zé)任；如果已告知的，則由承租人自己承擔(dān)。

但是，需要注意的是，租賃合同關(guān)系在出租人與承租人之間還是存在的，而且承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受抵押權(quán)存在的影響。也就是，即使租賃關(guān)系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?？梢?，優(yōu)先購買權(quán)是以存在租賃關(guān)系為條件的，即只要租賃合同關(guān)系存在，優(yōu)先購買權(quán)就存在。承租人始終享有優(yōu)先購買權(quán)有其法理基礎(chǔ)，即抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其本質(zhì)是為了實現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償即可。所以，不管租賃關(guān)系設(shè)立的先后，承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。

另外，如果租賃合同的租賃期限短于抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限，租賃合同不會影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，也就不會發(fā)生抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突。