一、如何購(gòu)買有抵押的房產(chǎn)

賣家向銀行或者個(gè)人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，那銀行或者個(gè)人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來(lái)清償債務(wù)。要想購(gòu)買有抵押的房屋并順利辦理過(guò)戶交易手續(xù)，一般采用以下三種方式：

第一種方式：賣家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項(xiàng)權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過(guò)戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時(shí)間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不能取得《他項(xiàng)權(quán)證》，因此賣家要向銀行詳細(xì)詢問(wèn)提前還貸的步驟和所需時(shí)間。

第二種方式：辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（銀行是抵押權(quán)人時(shí)才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要賣家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對(duì)貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)有較大限制，主要是央行從政策上有限制。

第三種方式：類似于銀行轉(zhuǎn)按揭，做法是由買方向銀行申請(qǐng)貸款，銀行批準(zhǔn)后將貸款劃到賣方賬戶，賣方還貸注銷抵押后再過(guò)戶交易。買方的貸款銀行為了保證買方還款，還會(huì)要求買方提供保證人擔(dān)保。

二、購(gòu)買有抵押的房產(chǎn)應(yīng)注意什么

在日常交易中主要采用第一種方式，如果賣家用自有資金提前還貸后再過(guò)戶交易，對(duì)買家來(lái)講則不存在風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)實(shí)務(wù)中賣家往往要求買家先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時(shí)，買家務(wù)必把握好以下兩點(diǎn)：

（一）要盡量壓縮付首付至過(guò)戶的時(shí)間。

如向銀行提前還貸，要按以下步驟進(jìn)行：

第一，賣家要向銀行預(yù)約還款時(shí)間；

第二，在約定的時(shí)間到銀行還貸，銀行在還款當(dāng)天或還款后幾日內(nèi)出《他項(xiàng)權(quán)證》；

第三，賣家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù)；

第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過(guò)戶交易手續(xù)。

因此，買家將付首付到過(guò)戶交易的時(shí)間壓縮得越短越好，這樣買家首付的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越小，交易會(huì)越安全。

買家錯(cuò)誤的做法是：在簽訂買賣合同當(dāng)天就支付首付，等到合同約定過(guò)戶的時(shí)間再到交易中心過(guò)戶，這種做法使買家完全失去了對(duì)首付控制和監(jiān)管，而賣家則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。

買家正確的做法是：向賣家的貸款銀行了解提前還貸的時(shí)間，爭(zhēng)取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，并要求賣家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》的當(dāng)天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。

（二）盡量將首付直接付到賣家的貸款銀行。

為防止賣家收受首付后挪作他用，買家可要求賣家先向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與賣家一同到銀行，將首付直接劃給賣家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走首付用于歸還貸款。

與抵押類似的還有典當(dāng)，有典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當(dāng)公司的借款才能過(guò)戶。

如果賣方不能自行還貸，買方也不愿意用首付還貸時(shí)怎么辦？在這種情況下買賣房屋，應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，但通常抵押權(quán)人是不會(huì)同意的。而且，抵押沒(méi)有注銷，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理過(guò)戶交易手續(xù)。